2017房地產估價師公式建築物的折舊法考點

房地產估價師職業責任保險制度即是房地產估價師職業風險補償機制,下面本站小編爲大家整理的房地產估價師公式建築物的折舊法考點，希望大家喜歡。

建築物的折舊=建築物重新購建價格一建築物市場價值

剩餘經濟壽命=經濟壽命一有效經過年數

直線法的年折舊計算公式：

Di=D=C—S/N

=C (1—R) /N

上式中：Di——第i年的折舊額。D是一個常數;C——建築物的重新購建價格;S——建築物的淨殘值

N——建築物的經濟壽命;R——建築物的淨殘值率;(C—S) ——稱爲折舊基數;

年折舊率d=D/C×100% =(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%

有效經過年數爲t年的建築物折舊總額Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N

直線法折舊下的建築物現值的計算公式爲：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]

上式中：Et——建築物的折舊總額;V——建築物的現值;(C—S) ——稱爲折舊基數;

成新折扣法

V=C+q 式中：V——建築物的現值;C——建築物的重新購建價格;q——建築物的成新率(%);

用直線法計算成新率的公式爲：

q=[1—(1—R)t/N] ×100% 當R=0時，q=(1—t/N)×100%

=[1—(1—R) N—n/N]×100% =t/N×100%

=[1—(1—R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%

建築物經濟壽命=1/年折舊率

修復所必需的費用≤修復後的房地產價值—修復前的房地產價值

扣除功能過剩引起的折舊後的成本=重置成本—超額持有成本

扣除功能過剩引起的折舊後的成本=重置成本—(無效成本+超額持有成本)

1、房地產糾紛估價的類型。

①針對房地產的.價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之爲房地產價格類糾紛。由法院、仲裁機構請房地產估價機構完成。

②針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之爲估價結果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結果做出鑑定和裁決。

2、房地產價格類糾紛的特點。

①房地產糾紛中的民事法律關係較複雜。一宗房地產糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關係，並且還彼此牽連。更爲複雜的是引起房地產糾紛的原因中有許多是歷史上的行爲和事件，我們不能用現行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行爲。而且，由於年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭較多，變化較大。同時，房地產證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

②房地產糾紛爭議標的價值一般較大。

③房地產糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規劃部門、城建部門、土地管理部門、房產管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產糾紛進行調處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協調各方關係。

④房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

3、房地產估價結果糾紛的特點。

①房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的糾紛。

②房地產估價結果糾紛地調處必須由專門的估價仲裁機構進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

4、房地產糾紛估價及其特點。

房地產糾紛的解決方式有：協議、調解、仲裁、訴訟等。

①除爲抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

A 房地產轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產交易價格糾紛、房地產拆遷補償糾紛估價時，估價時點爲房地產交易協議、拆遷補償協議的簽字日期或協議所載日期;

B 遺產、共有財產中房地產分配估價時，估價時點一般應以繼承關係、共有財產關係確定日期;

C 土地共有人佔有共有份額糾紛，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期爲估價時點;

D 房地產估價服務糾紛，以原估價報告所載估價日期作爲檢驗、評估的估價時點。

②價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生前的近期客觀資料。

③不能以當前房地產市場實際價格作爲原估價結論是否真、客觀、合理的判斷標準。

④糾紛估價的評估依據是估價時點對應的房地產狀況。

1)國家實行土地登記制度：

備註：

屬於國有土地的，核發《國有土地使用證》;屬於農民集體所有土地的，核發《集體土地所有證》;使用集體土地的，核發《集體土地使用證》。

土地登記以縣級行政區爲單位組織，具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

土地登記以宗地爲基本單元，擁有或使用兩宗以上土地的土地所有證或使用者，應當分宗登記;兩個以上土地使用者使用一宗土地的，應當分別申請登記;跨縣級行政區使用土地的，應當分別向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記。

2)國家實行土地有償有限期使用制度：

備註：

除了國家覈准劃撥的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

3)國家實行土地用途管制制度：

備註：

根據土地利用總體規劃，將土地用途劃分爲：農用地、建設用地、未利用土地。

土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地的用途。農用地專用須經有批准權的人民政府覈准。控制建設用地總量，嚴格限制農用地轉爲建設用地。

4)國家實行耕地保護制度：

十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。《物權法》規定，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量。