××大酒店項目建議書
第一章 概論
第一節 項目概況
1. 項目名稱
××大酒店
2. 項目申辦單位：
××有限公司
3. 項目擬選地址
北京市××區西單商業區××大街
4. 項目背景
4.1 ××工程，是北京市商業區改造的重點工程之一(佔地20公頃、總建築面積80多萬平方米)，是集金融、旅遊、購物、文化、文化、娛樂、辦公等爲一體的大型綜合性商業開發工程。擬建“××大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原爲1992年經地方政府批覆建設的綜合樓項目。原綜合樓項目因拆遷問題、投資政策和經營業態市場變化等多種原因，未能如期實施。
4.2 根據當前國家出臺的一系列房地產政策，以及北京市房地產市嘗投資環境和市場需求的變化，結合北京市市場環境、特徵、構成和窬量，經分析認爲：地西單商業區範圍及北京金融中心附近，進行適應市場需求的商業、服務業、旅遊業項目建設(如建設高檔酒店等)尚有一定的空間區位。因此，業主審時度勢、把握機會、根據目標市場(五星級酒店爲空缺)特點，重新確定了企業的任務與目標，決定將原綜合樓項目轉換爲五星級酒店項目，並通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。
4.3 該項目於2000年6月8日由A公司與B公司(外商)簽署協議由雙方出資地京設立一家中外合資公司——"××大酒店有限公司"(註冊資本××萬元美元，中文佔70%、加方佔30%)。
擬在原綜合樓項目場址上投資建設"××大酒店"。
4.4 目前建設場地拆遷與平整工作業已完成，具備了建築工程施工和市政配套工程施工的前期條件。
5. 項目性質、經營範圍、建設內容、規模和進度預計
擬建項目基本定位爲五星級標準的豪華酒店(含部分酒店式公寓)，經營範圍以住宿、餐飲、娛樂爲主，以中小型會議、展覽與展示、購物爲輔。佔地面積13000平方米，建築面積109030平方米(方案A)。建設內容爲：客房、酒店式公寓、會議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項目總投資154850萬元(方案A，含鋪底流動資金)，全部由合資公司解決。北京××大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會議中心、商嘗娛樂場所、地下停車場等爲一體的現代化、智能化綜合性商業服務設施。該項目預計明年開工，建設週期3年，2004年建設並投放使用。
6.項目前期動作情況
2000年8月，完成以下幾項申請的前期準備工作：一是委託××工程諮詢公司編制可毛生研究報告;二是分別向北京市計委、國家計委彙報項目建設的基本想法及依據;三是擬於9月下旬正式行文向北京市計委、國家計委申報立項。
第二節 合資雙方簡介
1. A公司
A公司系房地產綜合性開發公司。它成立於××年，1993年實行股份制，1994年吸收一外資公司入股後成爲合資股份有限公司。目前，註冊資金×億元;總資產63億元，淨資產32億元。近年來，全公司累計從境外引進資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學歷130人，佔55%。
公司現年房地產開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經濟實力、豐富的經營管理經驗及良好的經營業績和信譽名列北京市三大房地產企業之中。
當前國家一系列主改政策出臺，引發了北京市大規模的市政建設和舊城改造新熱潮，爲房地產開闢了廣闊和新和發展空間。××公司將通過貫徹ISO9000標準系列，進一步提高公司管理水平，努力降低成本，爲客戶提供滿意的房地產產品和服務。
2. B公司
是一家註冊於加拿大的資產經營和投資控股公司，主要業務爲投融資、房地產，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺灣地區投資、經營地產物業和從事製衣及相關商品產品貿易。1999年營業收入3.8億美元、淨資產6.8億美元。
該公司憑藉銷售渠道、投融資等方面優勢在過去的8年當中參與了多個項目的投融資工作。
3. 委託管理
××大酒店有限公司將委託在國際上享有盛譽的酒店管理集團——×××管理集團對建成後××大酒店日常業務進行經營與管理。
日前，××酒店管理集團已中中國經營3家酒店，"××大酒店"將是該酒店管理集團在中國境內開辦的第四家高檔酒店。
第三節 本《項目建議書》的編制依據、指導思想、原則和內容
1. 編制依據
1.1 《××有限公司營業執照》。
1.2 《××股份有限公司資質證書》。
1.3 《××大酒店合資經營協議書》。
1.4 建設用地批准書附件
1.5 北京市國土資源和房屋管理局(原北京市房管局)對於申請延長項目用地期限的批覆。
2. 指導思想
2.1.1 充分利用項目建設所在地的區位優勢，搞好項目的規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。
2.1.2 項目建設既是立足國內，又是放眼國外。立足國內就是要圍繞發展城市經濟、知識經濟、假日經濟、首都旅遊資源、人文優勢等做好旅遊觀光事業這篇文章，併爲北京金融中心發展搞好全方位服務。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿組織這個機遇做好進一步擴大對外開放和迎接國際市場競爭的準備工作，爲國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。
2.1.3 項目建設是按照北京市城市總體規劃的要求，與北京市尤其是西城區的城市建設相結合，與西單商業一條街的整體開發相結合，與北京金融中心建設相結合，通過項目建設，進一步完善周邊環境和項目建設所在地的城市中心區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。
2.2 原則
2.2.1 酒店設計既要現行特點體現行業特點(住宿、餐飲、娛樂、商務、旅遊、展覽與展示、購物、會議、交際等)，又是具有服務社會(滿足市場需要、增加就業、拉動全市經濟增長等)的功能。
2.2.2 做好項目的經濟分析和財務分析，爲項目建設單位(投資方)和項目建設主管以及審批單位提供科學、準確的決策依據。
3. 內容
根據本項目的建設方案、申辦單位的行業特點和未來經營策略的`要求，本《項目建議書》主要研究的範圍和內容如下：
3.1 概論
3.2 項目建設的必要性
3.3 市場分析與預測
3.4 建設用地及相關配套條件
3.5 建設方案
3.6 環保、勞動安全與衛生
3.7 投資估算與資金來源
3.8 建設進度與資金使用
3.9 項目組織機構與動作方式
3.10 經營方式與策略
3.11 經濟效益評價
3.12 風險性分析
第四節 本《項目建議書》編制的目的與作用
通過對項目建設必要性、市場分析、建設規模、投資估算、效益評價、結論與建議等主要內容進行比較科學、完整、準確的定性和定量分析，編制比較規範的《項目建議書》，從而爲業主進行項目建設前期工作和爲立項審批單位提供相關決策依據。
第五節 結論與建設
1. 在全面分析市嘗準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成後將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，爲北京市"繁榮西單、發展西城"的戰略實施做出貢獻，帶動北京市舊城改建工作的發展;其次，增加了國家和北京市的稅收;第三，可爲社會提供近千個工作崗位，幫助政府分憂解難;第四，爲滿足隨着經濟發展而逐漸增長的市場需求做貢獻。
在產生社會效益的同時，投資方也將伴隨着項目的開發建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資;二是××大酒店地處北京商業中心和金融中心，投資方在這一地區擁有高檔物業，必將提高其市場竟爭論文聯盟整理力和企業的知名度，從而鞏固和擴大企業經營範圍;三是××酒店管理集團作爲在國際上享有盛譽的酒店管理集團，其對××大酒店建成後的經營管理，必將推進北京市酒店業經營水平、服務水平及總體經濟效益的逐步提高。
2.項目風險大小投資決定於論證是否科學、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。
3.綜合分析，目前在西單商業一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設硬件設施一流、軟件管理一流的五星級大酒店時機比較恰當，既有必要(填補空缺、滿足需求、改善佈局與結構矛盾)又有可能(相關條件具備)。建議國家有關部門批准立項。
第二章 項目建議的必要性
1.是推動北京市政府城區經濟發展戰略的需要
改革開放以來，北京城區經濟發展持續增長，目前已經到了一個能否再上新臺階的關鍵時期。××大酒店建設將成爲西單週邊地區經濟發展，乃至全市經濟建設起到推動作用。
2.是繼續深化商業流通體制改革，不斷提高企業管理水平的需要
近10餘年來，流通領域通過在不同行業中嘗試中外合資，一方面引進了資金，另一方面引進了技術和管理，從而推動了我國流通體制的總體發展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進水平相比還有較大差距。因此，繼續在酒店業進行有選擇的中外合資項目，重點引進軟件管理，對繼續深化我國流通體制改革、不斷提高商業企業管理水平仍具有重要意義。
3.是實施行業精品戰略，進行結構調整的需要
目前京城各類酒店數量並不少，但軟硬設施堪稱一流、服務水平今消費者滿意的精品中高檔酒店並不多，且存在佈局過於集中、經營結構不盡合理的問題。北京××大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應有作用(填補了西城區五星級酒店爲空白的狀況)。
4.是進一步推動對外開放，完善首都城市功能的需要
××大酒店適時建設，對增加西單商業區和北京金融中心服務設施、完善首都城市功能;對進一步推動中外各方面的交流，進一步鞏固和擴大對外開放成果，具有一定意義。
5.是優化土地資源配置，確保土地增值的需要
西城區是北京市的政治、文化、商業中心地帶，也是建設中的金融中心所在地。項目建設所處的西單商業中心地帶，商場雲集，各大金融機構集中於附近，西單商嘗華威大廈、西單賽特大廈、中友商嘗西單文化廣嘗首都時代廣嘗圖書大廈、中銀大廈、國內貿易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應。這一地區的土地十分珍貴，長年空置非常可惜。
××大酒店的建設，有利於房地產資源的優化配置，有利於房地產業的流動開發和確保土地增值。
6.是改造舊城區的需要
項目所在地周邊的達智危房改造區綜合項目是與西城區的重點工程一次性規劃、同步進行的。該項目的建設有利於促進西單地區危房改造工程的全面開展。
7.是商務活動發展的需要
本項目緊鄰北京市金融與商業中心，建成後可爲周圍各大金融及其他機構公務人員提供商務活動、商住用房和休閒、娛樂場所。
8.是進一步推動旅遊業發展的需要
北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅遊資源極其豐富。目前，年觀光人數超過200萬人次。興旺的旅遊業和各種政治、經濟文化活動，爲北京酒店業提供了充分的發展機遇。反之，建設管理、服務、設施一流的高檔酒店對旅遊業的進一步發展也會起到應有的推動作用。
9.是發展項目自身優勢的需要
項目所在的地區，是北京市屬於文化素質較高、經濟發達、人民生活富足的地區。特別是××地區，爲京城三大繁華商業區之一。經過近年來的改造，商區的面貌煥然一新，一批現代商廈的開業以及世界級零售商家的加盟，使此地購物環境和服務水平更上一層樓。
歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成爲長安街上的新景觀和休閒娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“××大酒店”更具魅力。
該項目距西二環1.1公里，北二環5公里，東二環6公里，復興門內大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經濟發展在西單地區原本就具備良好的市政條件，經過近年的改造，該地區的各種市政設施更趨完善，市政規劃充分考慮到發展的需要，投資環境比較理想。
第三章 市場分析與預測
第一節 北京市旅遊市場簡析
北京作爲舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發展史的古都皇城，擁有豐富的旅遊資源;旅遊業、酒店業的優勢得天獨厚。作爲全國的政治、經濟、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內相關設施齊全、人才薈萃，商機衆多。
1.當前北京旅遊業的基本情況
1.1 遊客
1999年全市接待海外旅遊者252.39萬人(約佔全國的9.3%)，比1998年增長14.68%。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06%;港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31%;臺灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08%，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16%。
1.2 收入
經過改革開放20餘年的發展，北京國際旅遊業創收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元(佔全國的18%)。1999年北京旅遊業國內國際總收入達662.16億元人民幣(相當於全市總產值的10%和第三產業增加值的32%)。1999年全市涉外酒店營業收入總額爲123.19億元，上繳稅費12.59億元(比1998年同期增長1個百分點)，利潤總額爲4.87億元(比1998年同期增長89.49%)。
1.3 從業人員
旅遊業直接從業人員30.28萬人，間接從業人員約99萬人;酒店從業人員12.2萬人。旅遊業已成爲北京市第三產業的支柱和最具發展前景的產業之一。
2. 來京海外遊客相關情況
2.1 來源
1999年亞洲遊客(包括港澳臺地區)144.34萬人，歐洲遊客58.26萬人。主要客源國(前十名)是：日本(45.65萬)、美國(24.09萬)、韓國(19.15萬)、馬來西亞(10.95萬)、德國(10.53萬)、英國(8.81萬)、法國(7.88萬)、新加坡(7.28萬)、加拿大(5.45萬)、澳大利亞(4.85萬)。其中，韓國來京人數從1998年排序第5名升至第3名。
2.2 花費
近8年海外旅遊者人均花費(單位：美元)
年份 人均花遇
--------------
1993 615
1994 989
1995 1054
1996 1028
1997 1054
1998 1082.3
1999 1032.17
2000 1062.31
1999年海外旅遊者在京花費
海外旅遊者 外國人 華僑 港澳同胞 臺灣同胞
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人均天花費(美元) 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26
人均花費(美元) 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14
旅遊創匯(億美元) 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14
2.3 停留時間
1999年海外過夜旅遊者平均停留時間爲6.4天，其中團體旅遊者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺灣同胞9.4天。其中，零散旅遊者在華平均停留時間比團體停留時間長0.8天，臺灣旅遊者在祖國大陸停留時間最長，停留最短的是香港同胞。
