2015年房地產估價師《理論與方法》模擬試題
一、 單項選擇題
1、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別爲正常交易價格的3%和6%,某宗房地產建築面積爲120㎡,買賣雙方商定,買方付給賣方30萬元,並由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價爲( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【正確答案】:D
【答案解析】:正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。
2、房地產估價的合法原則是針對( )來講的。
A.估價機構
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
【正確答案】:C
【答案解析】:合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。
3、房地產的( )特性,是房地產有別於其他財產的主要之處。
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
【正確答案】:A
【答案解析】:不可移動特性也稱爲位置固定性,是房地產最重要的一個特性,也是房地產不同於其他財產的主要之處。參見教材P59。
4、某宗房地產的收益期限和土地使用權都爲40年,至今都已使用10年,預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入爲100萬元,運營費用爲20萬元,無風險報酬率爲3%,該類房地產平均要求的收益率是13%,該房地產相對於同類房地產的系統風險的指標是0.5,該房地產的收益價格爲( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
【正確答案】:D
5、爲評估某宗房地產2010年10月的價格,選取了可比實例成交價格爲3000元/㎡,成交日期爲2010年4月末,該類房地產自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%,2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格爲( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【正確答案】:B
【答案解析】:該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。
6、運用成本法評估房地產抵押價值時,按謹慎原則要求,在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時,應採用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】:B
【答案解析】:在運用成本法估價時,不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤,不應低估折舊。參見教材P170。
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,採用平均發展速度法預測2008年的價格最接近於( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】:C
【答案解析】:預測2008年的價格爲:t=(4800/3500)1/5=1.0652,V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
8、某宗房地產交易中,買方支付給賣方29萬元,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉,該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別爲正常成交價格的5%和3%,則該宗房地產交易的正常成交價格爲( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】:B
【答案解析】:正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
9、某宗熟地的原生地取得費爲540元/㎡,土地開發期爲2年,土地開發費第一年和第二年分別爲90元/㎡和60元/㎡,貸款年利率爲8%。採用成本法求取該熟地的價值時,其中的投資利息爲( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】:B
【答案解析】:土地取得費用爲開發期之初計息,即2年,土地開發費爲均勻投入,第一年計息1.5年,第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280~281。
10、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格,也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格,一般叫做( )。
A.房地產的供給價格
B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格
D.房地產的均衡價格
【正確答案】:D
【答案解析】:房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格,也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
二、多項選擇題
1、下列情況,會導致成交價格偏離正常價格的是( )。
A.相鄰房地產合併交易
B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商
C.交易雙方存在利害關係
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】:ACD
【答案解析】:交易前的協議磋商時間長,則說明雙方信息都比較充分,有足夠的形成合理價格的時間,不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別瞭解市場行情,但是不以爲着另一方不熟悉和了解市場行情,也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時,應符合的要求包括( )等。
A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規模與估價對象的規模相當
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正爲正常價格
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