合抱之木，生於毫末;九層之臺，起於壘土;千里之行，始於足下。以下是本站小編整理的2017房地產估價師《案例分析》考綱題，歡迎來閱讀！
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實.認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，爲此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/㎡.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
某工廠爲企業改制進行資產重組，委託估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載着該兩幢房屋的用途均爲工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢爲廠房，另一幢原爲廠房，後自行改爲辦公樓用於出租。
(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變爲其他用途，應通過下列( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批准改變
C.經政府房屋管理部門批准，並按法定程序辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續
答案：1、 B 2、B
該工廠若爲擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則爲抵押目的的評估價值應爲( )
A.該兩幢建築物抵押評估價值之和
B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改爲出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
D.該兩幢建築及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則爲保險目的評估的價值應爲( )
A.該兩幢房屋的'正常市場價值
B.該兩幢建築物的重新建造成本
C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
D.該兩瞳建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
答案：3、 D 4、D
某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作爲可比實例，測算估價對象房地產的淨收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年淨收益分別爲280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作爲估價對象房地產的年淨收益。
請問：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
答案：
1.錯誤
(1)由於三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的淨收益是否屬於客觀收益;
(3)不應採用年總淨收益，而應採用單位面積的年淨收益;
(4)不應選用350萬元作爲估價對象的年淨收益(或應採用三個可比實例的平均值作爲估價對象的年淨收益)。
2.若估價對象的年淨收益保持不變，具體可採用哪些方法求取估價對象的年淨收益?
答案：
2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。
2006年考查拆遷用途的確定和獲取估價途徑;可比實例、潛在毛收入、淨收益選取注意事項;成本法重置價格的確定。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實，認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，爲此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/㎡.
請問：
1.估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1.錯誤有：
(1)應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。
