房地產估價師考試案例與分析練習試題及答案精選 - 房地產估價師百科知識

案例一：

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作爲該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原爲私有住房並於5年前被改造爲自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應如何確定作爲拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

參考答案：

1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構爲該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。

2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載爲準;

②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;

④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。

某房地產開發商欲參加一宗規劃用途爲公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?

　　參考答案：

　　解法一：

擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步瞭解類似土地近期

公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，瞭解同一供求圈範圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的`最佳開發方案，以及該地塊開發完成後的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以後該宗房地的總價值，需調查瞭解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整後，確定地塊的比準價格。最後綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規範》，撰寫並出具該宗土地的規範估價報告。

　　解法二：

1.選用假設開發法和市場法進行估價。

2.瞭解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

3.瞭解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開發方案。

5.開發完成後的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成後房地產總價值調查瞭解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。

6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

8.根據《房地產估價規範》的要求，撰寫並出具估價報告。

案例二：

某商業樓建築面積爲5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓爲鋼筋混凝土結構，耐用年限爲60年。業主於 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉爲出讓，用途爲商業，土地使用年限爲40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓爲抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。

(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )。

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建築物耐用年限計算

C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算

D.按建築物已使用年限計算

(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算

B.估價時點應設定爲2004年3月1日

C.淨收益中應扣除建築物折舊額

D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料

(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值爲4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般爲其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。

A.2800