(一)某商品住宅開發項目,徵收土地面積5000㎡,其中建設用地面積4500㎡,代徵地面積500㎡,規劃建築面積爲15000㎡。甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)於2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地,支付了地價款和3%的契稅,取得了國有土地使用證。至2009年10月18日,該項目已投入70%的建設資金,完成了主體結構,預計1年後可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款,委託乙房地產估價機構評估其於2009年10月18日的抵押價值。經調查,目前該區域同類商品住宅的平均售價爲6650元/㎡,且按每月1%遞增;平均投資利潤率爲8%,貸款年利率爲7.47%,折現率爲10%。
第 1 題 下列關於在建工程抵押的表述中,正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時纔可以設定抵押
B.在建工程只有當主體工程結構封頂時纔可以設定抵押
C.在建工程抵押權實現時,設定抵押權後新增建設的部分不能處置
D.在建工程抵押權實現時,優先受償順序爲購房款、建築工程款、銀行債權
【正確答案】: D
第 2 題 若採用成本法和假設開發法中的傳統方法對該在建工程進行估價,下列關於投資利潤率選取的表述中,正確的是( )。
A.成本法和假設開發法採用的投資利潤率相同
B.成本法採用的投資潤率高於假設開發法的投資利潤率
C.成本法採用的投資利潤率低於假設開發法的投資利潤率
D.成本法和假設開發法採用的投資利潤率不可比較
【正確答案】: D
第 3 題 採用成本法估價時,土地部分以基準地價修正法計算的單價爲2300元/㎡,則土地總價爲( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
【正確答案】: D
第 4 題 採用假設開發法中的現金流量折現法估價時,開發完成後的房地產價值在估價時點爲( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
【正確答案】: B
(二)甲公司擁有一宗面積爲80000㎡的工業用地,地上建有面積爲50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整爲城市住宅區。
第 5 題 甲公司因申請抵押貸款委託房地產估價機構評估該宗房地產的價值,受託房地產估價機構應( )。
A.按工業用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業用途評估廠房價值,按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業用途和居住用途估價,然後予以綜合
【正確答案】: A
第 6 題 受託房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時,正確的'思路是( )。
A.地價按照工業用地評估,廠房價值按照重置價格採用成本法評估,辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建築面積分攤廠房和辦公樓各自佔用的土地面積,分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值
C.地價按照工業用地評估,廠房和辦公樓按照重置價格採用成本法評估
D.根據城市規劃的要求,按照最高最佳使用原則,地價按照住宅用地評估,廠房和辦公樓按照重置價格採用成本法評估
【正確答案】: C
第 7 題 如果政府徵收該宗房地產,則依法應給予甲公司的拆遷補償爲( )。
A.被拆遷房屋及其佔用範圍內的土地價值
B.被拆遷房屋佔用範圍內的土地價值和停產停業損失
C.被拆遷房屋的價值和停產停業損失
D.被拆遷房屋及其佔用範圍內的土地價值和停產停業損失
【正確答案】: D
(三)甲公司擁有一宗登記用途爲工業的房地產,建成於2004年,現狀用於商業,於2007年作爲抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款,委託乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查,該宗房地產不存在其他法定優先受償款。
第 8 題 下列關於該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中,不合理的假設是( )。
A.估價對象產權明晰,手續齊全,可在公開市場上自由轉讓
B.估價對象法定用途爲工業,現狀用途爲商業,遵循最高最佳使用原則,設定估價對象用途爲商業
C.該地區房地產市場狀況保持穩定,未發生重大變化或實質性改變
D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
【正確答案】: B
第 9 題 對該宗工業房地產進行區位因素分析時,一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產業集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
【正確答案】: D
第 10 題 該宗房地產的再次抵押價值爲( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款餘額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款餘額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款餘額/貸款成數
【正確答案】: D