不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某商品房住宅小區，建築物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區開發商於2012年1月聘請了甲物業服務企業(簡稱甲公司)提供前期物業服務，合同期3年。2014年5月小區依法召開首次業主大會，選出了業主委員會。由於部分業主對甲公司的服務不滿意，業主委員會本着少數服從多數的原則，做出瞭解聘甲公司的決議，但遭到一部分業主的反對。
請回答下列問題：
該小區開發商與甲公司簽訂的合同屬於( )。
A.臨時管理規約
B.前期物業服務合同
C.物業管理委託合同
D.物業服務合同
簡答題
2、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費爲由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
3、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的'公共通道佔爲己有。物業服務企業發現後多次勸阻，但A先生認爲物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門爲由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行爲與注意事項，要求其不得佔用公共部位、不得拆改承重結構等，並與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行爲有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，並及時報告了業主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?爲什麼?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，爲什麼?
19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，採用哪種方式更有利於小區的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?爲什麼?
4、 某市的一個花園小區入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多後，物業服務企業管理人員發現業主、物業使用人爲了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，儘管物業服務企業多次補種植被，並在小道入口處增設了愛護綠化警示標誌牌及護欄，但依然收效甚微。後來物業服務企業管理人員經過分析，瞭解到業主抄近道是因爲原設計園路不合理，不便於業主出行。發現此問題後，物業服務企業管理人員採取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業主、物業使用人，又保護了園林景觀。
請回答下列問題：
20.物業環境管理的基本要求是什麼?
21.分析案例並結合實際思考小區園林設計的前提是什麼?
22.物業綠化管理的內容包括哪些?
23.物業綠化日常管理的主要內容有哪些?
5、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建築面積45萬m2，以高層建築爲主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業採取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應採取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
6、 某物業項目位於我國某沿海城市，總建築面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示範工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位爲把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一傢俱有豐富經驗的物業服務企業，並由其負責該項目物業服務的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業服務企業早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業服務企業早期介入的必要性是什麼?
21.在建設階段，物業服務企業早期介入的內容是什麼?
7、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由於自身管理制度的完善，爲小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也爲周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由於自身物業管理不當所帶來的髒、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。
請回答下列問題：
17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什麼?
19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什麼?
20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?
8、物業公司張經理帶領新來的物業管理員巡視樓宇，在進人大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提着大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到2 樓，這裏正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌着，爲了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到3樓，管理員問：“2樓和3樓 的滅火器的數量怎麼不一樣呀?”經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓櫃前擺放着整齊的花盆，管理員問：“消防櫃前的物品擺 放是否有規定?”經理說：“沒明確規定，但是消火栓櫃門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用。”管理員問：“3樓的通道門用滅火器撐着門 是爲什麼?”經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬着東西開門費事，把門撐開後省得經常放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人 正在吸菸，問道：“在大廈的公共場所裏是否可以吸菸?”經理說：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經理您看，發 小廣告的都到3樓來了。”經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到3樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們爲了裝修，箱子都擺在通道上了。”來到4樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下?”經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下 星期召開全體大會一定要好好強調這一點。”
請回答下列問題：
16.指出並改正本案例中存在的不妥之處。
17.消防器材在樓層一般如何配置?
18.通過分析案例不難發現，物業服務需要有能力的管理人員，那麼物業服務企業培訓體系是什麼?
9、王某家住世景華庭小區，2010年5月22日深夜回家時，在小區被不法分子殺害，其所駕高檔車也被偷走。凌晨四點巡邏保安人員在小區停車場發現王某屍體，於是報告保安主管，保安主管報告了項目負責人。項目負責人立即趕到現場，考慮到現在是凌晨，而且擔心被業主發現，項目負責人決定把王某屍體移到隱蔽處，並於天亮時才報警。經公安機構調查發現，案件嫌疑人爲小區的裝修工人，裝修完工後一直躲藏在小區一空置房內，等待機會犯案。
問題：
1、 根據本案例提供的材料，物業服務企業的工作有哪些不當和錯誤。簡要說明理由。
2、根據材料反應的具體情況，簡要闡述刑事案件危機處理的方法。
3、簡要闡述物業服務企業該如何規避本案例中的風險。
10、某超高層辦公樓產權屬單一業主，分散出租。該辦公樓採用中央空調製冷，運行時間爲每年5月1日至9月30日。空調能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業服務企業收取，盈虧包乾。一傢俱有國家備案資質的節能服務公司來本大廈調研後，提出可實行合同能源管理模式實施節能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節能服務公司出資，採用一種經實驗室論證成功的創新技術改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，週期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務公司將提前10天告知);預計改造後空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務公司與物業服務企業之間進行分配，合同期爲6年。
問題：
1、根據上述條件，本方案實施中，業主和物業服務企業可能遭遇的重大風險是什麼?簡要說明理由。
2、若實施節能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。
3、業主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿後，節省的能源費用應歸業主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
