不定項選擇題
1、根據下面材料回答問題
某高層綜合物業項目地處城市中心區，總建築面積10萬m2，地下2層，部分爲配套停車庫，部分爲機電設備層。整個大廈由一臺中央空調集中供冷。綠化面積爲項目佔地面積5%，且以本地樹種和灌木爲主。1～4層爲商業裙樓，5層以上爲散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業用作百貨商場經營。物業管理服務由業主聘請的一家物業服務企業承擔，出租經營內部區域，由各承租單位自行管理。該項目物業服務包括房屋維修管理服務、設備設施管理服務、保潔服務、公共秩序管理服務、消防管理服務、綠化管理服務、社區文化等內容。在物業服務過程中，相關各方先後提出了以下觀點。
(1)物業服務的消防安全管理不涉及裙樓各出租經營場所。
(2)各承租單位應分別和物業服務企業簽訂物業服務合同以方便管理服務。
(3)百貨商場內夜間值班巡視不屬於物業服務企業的職責。
(4)寫字樓公共衛生間清潔工作應由物業服務企業承擔。
(5)大廈屋頂設立商業用途廣告牌，由物業服務企業經營，收益應交到業主委員會主任指定賬戶，由業主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建築和設備設施管理可採取的技術節能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設備
B.加強節能宣傳和培訓
C.建立能源消耗考覈制度
D.調整設備運行時間，實行節能運行程序
簡答題
2、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便爲由，拒繳物業服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業服務費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業服務收費定價形式有哪幾種?
13.業主與物業服務企業可採取哪種形式約定物業服務費用?
14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?
3、 某市的一個花園小區入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多後，物業服務企業管理人員發現業主、物業使用人爲了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，儘管物業服務企業多次補種植被，並在小道入口處增設了愛護綠化警示標誌牌及護欄，但依然收效甚微。後來物業服務企業管理人員經過分析，瞭解到業主抄近道是因爲原設計園路不合理，不便於業主出行。發現此問題後，物業服務企業管理人員採取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業主、物業使用人，又保護了園林景觀。
請回答下列問題：
20.物業環境管理的基本要求是什麼?
21.分析案例並結合實際思考小區園林設計的前提是什麼?
22.物業綠化管理的內容包括哪些?
23.物業綠化日常管理的主要內容有哪些?
4、 某物業項目位於我國某沿海城市，總建築面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示範工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位爲把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一傢俱有豐富經驗的`物業服務企業，並由其負責該項目物業服務的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業服務企業早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業服務企業早期介入的必要性是什麼?
21.在建設階段，物業服務企業早期介入的內容是什麼?
5、A物業服務企業負責B寫字樓的物業管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本着“客戶至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業服務企業與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業服務企業與業主溝通交流的內容有哪些?
6、某物業服務企業發現，最近一個月有許多業主到客服部來投訴小區的停車場管理，爲了解業主和使用人對停車場管理服務的滿意情況，物業管理處開展了一次問卷調查，統計結果如下：回收有效問卷360份，非常滿意(50份)、滿意(130份)、一般(120份)、不滿意(80份)、非常不滿意(10份)。
1、根據案例信息，從調查分析結果可知，該物業服務企業提供的特約服務的業主滿意率爲( )。
A.40%
B.50%
C.60%
D.70%
2、以下關於客戶滿意管理注意事項說法錯誤的是( )。
A.客戶滿意是相對的
B.不同企業之間的客戶滿意度測量數據可以進行比較
C.客戶滿意度並不等同於服務質量
D.注意區別滿意率和滿意度的差別
3、以下關於物業服務過程中的投訴處理的說法錯誤的是( )。
A.營造“樂於受理、一定回覆、快速響應”的氛圍
B.區分“有效”投訴和“無效”投訴
C.快速響應
D.鼓勵客戶投訴;
4、對於業主的投訴，物業服務企業該如何處理?
7、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公衆責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業採取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大範圍爆發。經鑑定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由於維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房牆壁更換該段主管，經協商業主李某同意。
問題：
1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。
3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。
8、某項目可收費總建築面積爲10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若採用酬金制方式，且約定物業酬金比例爲10%，計算該項目單位物業服務費標準。
2、若採用包乾制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。
9、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大範圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。
10、某住宅項目由建設單位建設，擬採用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發佈招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期爲10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其後，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定爲中標候選人。發出中標通知書後，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，並幫助完成竣工驗收工作。經談判後雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，並降價3%。
問題：
1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。
