簡答題
1、 2013年8月，業主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業服務費。負責管理該公寓的物業服務企業多次追繳其所欠物業服務費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關閉不嚴、牆皮脫落、有的牆壁插座沒電，雖然多次與物業服務企業交涉，但是至今沒有解決。物業服務企業的答覆是：這些都是開發商遺留下來的問題，讓業主劉某直接找開發商聯繫解決。
請回答下列問題：
14.物業服務企業這樣回答對嗎?物業服務企業怎樣避免開發商的工程遺留問題?
15.劉某拒繳物業服務費的行爲是否正確?說明理由。
16.業主與物業服務企業可以採取什麼形式約定物業服務費用?
2、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費爲由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
3、 某天，物業公司的值勤保安接到與住戶聯網的火災報警器發出的信號，隨即趕赴火災報警信號發出的住戶家門E1，值勤保安聽到住戶家中有人聲響動，但敲門卻沒有回答。於是，值勤保安就用工具將門強行破開。門破開後，發現家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災報警信號則屬二F誤報，該物業服務企業領導聞訊後立刻趕到住戶家中賠禮道歉，並負責修理好損壞的房門。 請回答下列問題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強行破門而人?
12.假如該住戶確實發生火災，物業公司應如何緊急處理?
13.通過案例，指出緊急事件善後處理應考慮的因素。
14.請指出在這件事情的處理上，該物業公司的優點和不足。
4、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放於小區停車位處，第二天早上發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區的保安，保安稱其爲小區正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，並帶張某查看現場。張某要求8層業主賠償其修車費用，B層業主稱自己裝修已經向小區物業服務企業申報登記，手續齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業主和小區物業服務企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。
請回答下列問題：
11.根據案例分析，業主裝飾裝修前，應向物業管理單位提供哪些資料?
12.說明在物業管理範圍內出現高空墜物的處理措施。
13.物業管理活動中可能發生刑事案件，物業服務企業應怎樣做?
5、某業主到房地產開發公司辦理入住手續，該業主直接找到物業服務企業的經理自我介紹說： “我接到入住通知書已經半年多了，由於工作忙，一直沒來辦理手續，今天特抽空來辦理。”經理說：“沒關係，我們一切爲用戶服務，不論拖多長時間，我們都一樣辦理。”經理說：“您的材料是否都帶齊了?”業主拿出購房合同、人住手續書及付款收據。經理說：“可以了。"業主問：“你們公司的.收費標準有批文嗎?”經理說：“有，你看，這是房地產開發公司的批文”。業主說：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時，我一定補齊。”經理說：“可以，不過您必須寫一個保證。”業主又問：“裝修是否要辦理手續?”經理說：“只要您不破壞承重牆，就不用辦理任何手續了。”業主問：“裝修前是否要交一些費用?”經理說：“您自己找人裝修就不用交任何費用了。”業主又問：“我是否可以一次繳納10年的管理費?”經理說：“那太好了，都像您這樣我們的服務就有保障了。”辦完手續，保安部派人來送鑰匙。業主接過鑰匙問：“還要辦理什麼手續嗎?”經理說：“沒有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成爲我們的新業主。”
請回答下列問題：
14.指出並改正本案例中存在的錯誤與不妥之處。
15.物業人住準備工作的注意事項有哪些?
16.簡述入住期間需注意的問題。
6、A物業服務企業負責B寫字樓的物業管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業部趙主管，因公司有重要領導要來公司視察，協商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本着“客戶至上”的服務精神，答應了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業服務企業與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業服務企業與業主溝通交流的內容有哪些?
7、物業公司張經理帶領新來的物業管理員巡視樓宇，在進人大門時門衛向他們微笑敬禮，這時有一個人提着大箱子往門外走，門衛很有禮貌地幫助開門放行。巡視到2 樓，這裏正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個房間緊張地忙碌着，爲了防止發生火災，焊工作業場地準備了兩個泡沫滅火器。來到3樓，管理員問：“2樓和3樓 的滅火器的數量怎麼不一樣呀?”經理說：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓櫃前擺放着整齊的花盆，管理員問：“消防櫃前的物品擺 放是否有規定?”經理說：“沒明確規定，但是消火栓櫃門必須保證開關靈活，一旦發生火災才能很快地拿出來使用。”管理員問：“3樓的通道門用滅火器撐着門 是爲什麼?”經理說：“有幾個房間正在裝修，來回來去搬着東西開門費事，把門撐開後省得經常放下東西去開門，這也是個辦法。”在樓道里，管理員看到一個人 正在吸菸，問道：“在大廈的公共場所裏是否可以吸菸?”經理說：“我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說：“經理您看，發 小廣告的都到3樓來了。”經理說：“現在發小廣告的太多了，轟走一撥又來一撥，真拿他們沒辦法。”走到3樓的盡頭，經理說：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們爲了裝修，箱子都擺在通道上了。”來到4樓，管理員說：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下?”經理說：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下 星期召開全體大會一定要好好強調這一點。”
請回答下列問題：
16.指出並改正本案例中存在的不妥之處。
17.消防器材在樓層一般如何配置?
18.通過分析案例不難發現，物業服務需要有能力的管理人員，那麼物業服務企業培訓體系是什麼?
8、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公衆責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業採取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大範圍爆發。經鑑定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由於維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房牆壁更換該段主管，經協商業主李某同意。
問題：
1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。
3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。
9、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大範圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。
10、某住宅項目由建設單位建設，擬採用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發佈招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期爲10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其後，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定爲中標候選人。發出中標通知書後，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，並幫助完成竣工驗收工作。經談判後雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，並降價3%。
問題：
1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?
2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。
