一、單項選擇題
1.經建築區劃內專有部分佔建築物總面積l/2的業主且佔總人數l/2的業主同意，才能做出有效決定的重大事項是( )。【2013年真題】
A.籌集住宅專項維修資金
B.改建消防和安保監控設施
C.決定業主自行管理建築物及其附屬設施
D.調整和改建小區公共綠地
【答案】C決定有關制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
2.關於建築物區分所有權的說法，錯誤的是( )。【2013年真題】
A.建築物區分所有權是一個集合權，包括專有所有權、共有和共同管理權
B.業主轉讓建築物專有所有權時，對其享有的共有和共同管理權一併轉讓
C.在區分所有權人之間，建築物區分所有權不具有排他性
D.建築區劃內，共有所有權的標的物不得請求分割
【答案】C業主轉讓建築內的住宅、經營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。業主的建築物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建築區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。故此，C項錯誤。
3.關於業主依法選聘和解聘物業服務企業的說法，錯誤的是( )【2013年真題】
A.成立業主大會.是業主依法更換前期物業服務企業的前提條件
B.業主更換前期物業服務企業應當是專有部分佔建築物面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意
C.業主依法選聘或解聘物業服務企業應當由業主共同決定
D.業主依法更換前期物業服務企業不受前期物業服務合同約定期限的限制
【答案】A業主大會是業主的自治組織，是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建築區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，並對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建築區劃內全體業主的合法權益。
4.建築區劃內，應當認定爲業主專用部分的是( )。【2012年真題】
A.各個業主對其在構造和使用上具有獨立性的建築物部分
B.建設單位銷售時承諾贈予業主的露臺
C.未經確權的地下貯物空間
D.業主停放汽車的人防設施
【答案】A建築物區分所有權是指多個業主共同擁有一棟建築物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建築物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分所享有的.共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。
5.關於建築物區分所有權的說法，正確的是( )。【2012年真題】
A.建築物區分所有權包括專有所有權、共有權和共同管理權
B.建築物區分所有權，特指區分所有權人享有共有部分的權利
C.建築物區分所有權的標的物，區分所有權人可以請求分割
D.建築物區分所有權，在區分所有權之問具有排他性
【答案】A建築物區分所有權是指多個業主共同擁有一棟建築物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建築物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建築物部分所享有的共有權以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。
6.業主做出下列行爲時，應當經有利害關係的業主同意的是( )。【2012年真題】
A.將住宅出租給他人居住，獲取租金收益
B.將住宅抵押給金融機構，獲取抵押貸款
C.將住宅作價投資入股，獲取投資收益
D.將住宅用作營業性場所，獲取經營收益
【答案】D專有部分所有權中的內容之一：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
7.業主對建築物共有部分享有權利的同時，應當承擔的義務是( )。【2012年真題】
A.使用共用部分
B.分擔管理費用
C.決定重大事項
D.訂立管理規約
【答案】B《物權法》第七十二條規定，業主不得以放棄權利爲由不履行義務。例如，業主不得以不使用電梯爲由，不交納電梯維修費用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住爲由，不交納暖氣費用。
8.關於建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫歸屬的說法，正確的是( )。
【2012年真題】
A.業主享有法定共有權
B.業主應當通過制定《管理規約》確定爲共有權
C.業主可以通過建設單位出售、附贈或者出租等方式獲得共有權
D.由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定權屬
【答案】D《物權法》第七十四條對建築區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了規定：(1)建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。(2)建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。(3)佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
9.我國《物權法》所稱物，包括( )。【2012年真題】
A.房產和地產
B.有形資產和無形資產
C.不動產和動產
D.固定資產和流動資產
【答案】C《物權法》所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作爲物權客體的，依照其規定。本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
10.關於《管理規約》的說法，錯誤的是( )。【2012年真題】
A.《管理規約》是業主自我管理、自我約束、自我規範的規則約定
B.《管理規約》對全體業主具有約束力
C.對不遵守《管理規約》的業主委員會委員，業主可以依法予以更換
D.《管理規約》引起侵權糾紛，人民法院不宜介入
【答案】D業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。現實中，有可能有的業主大會或者業主委員會不遵守法律、法規、管理規約，或者不依據法定程序作出某些決定，侵害業主的合法權益，針對這一情形，《物權法》第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
11.建築區域內，是否設立業主大會由( )決定。【2012年真題】
A.全體業主
B.全體房屋使用人
C.房地產行政管理部門
D.街道或鄉鎮人民政府
【答案】A業主大會是業主的自治組織，是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建築區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，並對小區內的業主行使專有部分的所有權作出限制性規定，以維護建築區劃內全體業主的合法權益。
12.根據《物權法》，業主對建築物內的住宅、經營性用房享有( )的權利。【2011年真題】
A.佔有、使用、收益和處分
B.佔用、使用、收益和處分
C.共有、使用、收益和處分
D.管理、使用、收益和處分
【答案】A業主對專有部分的所有權。即業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分佔有、使用、收益和處分。
13.關於管理建築物及其附屬設施的說法，錯誤的是( )。【2011年真題】
A.業主不可以自行管理
B.業主可以委託物業服務企業管理
C.業主可以委託專業服務企業分項管理
D.業主可以委託其他管理人管理
【答案】A業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理，故A項說法錯誤。
14.物業服務用房，依據( )屬於業主共有。【2011年真題】
A.管理規約
B.合同約定
C.法律規定
D.業主大會決定
【答案】C《物業管理條例》第三十八條規定：“物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。”
15.在建築區劃內，不屬於業主共有部分的是( )。【2011年真題】
A.屬於城鎮公共道路和綠地的部分
B.物業服務經營用房
C.公寓大堂
D.公共場地上的停車位
【答案】A《物權法》第七十三條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”
16.根據《物權法》，在建築區劃內不能直接界定爲業主共有部分的是( )。【2011年真題】
A.電梯間
B.樓梯
C.物業服務用房
D.停車位和車庫
【答案】A業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業主在法律對所有權未做特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、道路、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有佔有、使用、收益或者處分的權利。
17.制定和修改業主大會議事規則，應當由( )決定。【2011年真題】
A.全體業主
B.業主委員會
C.業主代表
D.政府指導部門
【答案】A《物權法》第七十六條第一款規定，建築區劃內的下列事項需由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則。(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約。(3)選舉業主委員會和更換業主委員會成員。(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金。(6)改建、重建建築物及其附屬設施。(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
18.業主大會更換業主委員會委員，應當經專有部分佔建築物總面積規定比例的業主同意外，還應當經( )的業主同意。【2011年真題】
A.佔總人數2/3以上
B.佔總人數過半數
C.佔出席大會總人數2/3以上
D.佔業主代表總人數過半數
【答案】B決定有關制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
19.建築物及其附屬設施的維修資金，經業主共同決定，可以用於( )。【2011年真題】
A.物業共有部分的養護
B.物業共有部分的能源費支出
C.業主委員會工作經費開支
D.物業共有部分的維修
【答案】D建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公佈。
20.建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足( )的需要。【2011年真題】
A.業主
B.車主
C.物業管理
D.開發建設單位經營
【答案】A《物權法》第七十四條對建築區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規定：(1)建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。(2)建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。(3)佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
21.關於業主大會和業主委員會設立的說法，錯誤的是( )。【2011年真題】
A.業主可以設立業主大會，選舉業主委員會
B.業主必須設立業主大會，選舉業主委員會
C.地方人民政府有關部門對設立業主大會應當給予指導和協助
D.業主大會由物業管理區域內全體業主組成
【答案】B業主大會是業主的自治組織，是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構，B項的說法過於太絕對，所以不正確。
22.根據《物權法》和相關規定，不需要業主共同決定的事項是( )。【2011年真題】
A.首次制定業主大會議事規則
B.首次制定建築物及其附屬設施的管理規約
C.首次籌集建築物及其附屬設施的維修資金
D.首次解聘建設單位聘請的物業服務企業
【答案】D《物權法》第七十六條第一款規定，建築區劃內的下列事項需由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則。(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約。(3)選舉業主委員會和更換業主委員會成員。(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金。(6)改建、重建建築物及其附屬設施。(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。故D項不正確。
二、多項選擇題
1.關於建築區劃內是否設立業主大會的說法，錯誤的有( )。【2013年真題】
A.已交付的專有部分建築面積超過總面積60%的，可以設立業主大會
B.首套房屋出售並交付使用已滿兩年的，可以設立業主大會
C.業主人數較少且經全體業主一致同意，可以設立業主大會
D.行政主管部門可以根據實際情況決定是否設立業主大會
E.未建立居民委員會組織的住宅小區，可以暫緩設立業主大會
【答案】ABCE業主大會是業主的自治組織，是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的，由全體業主組成，是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。因此，只要是建築區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，並對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建築區劃內全體業主的合法權益。所以《物權法》規定，業主可以設立業主大會。如果建築區劃內業主人數衆多，可以設立本建築物或者建築區劃內所有建築物的業主委員會。故ABCE項錯誤。
2.根據《物權法》的規定，對於建築區域內任何任意( )、侵佔通道、拒付物業費等侵權行爲，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。【2012年真題】
A.棄置垃圾
B.排放污染物或者噪聲
C.違反規定飼養動物
D.違章搭建
E.擅自改變家用設施設備的結構
【答案】ABCD根據《物權法》第八十三條的規定，對於建築區域內任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等侵權行爲，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。
3.對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是( )，上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。【2012年真題】
A.依法設立的業主大會、業主委員會作出的
B.業主大會、業主委員會依據法定程序作出的
C.符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定
D.居委會的決定
E.依法設立的街道辦事處作出的
【答案】ABC對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主大會、業主委員會作出的;必須是業主大會、業主委員會依據法定程序作出的;必須是符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。
4.根據《物權法》，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，應當由當事人通過( )等方式約定。【2011年真題】
A.出售
B.公告
C.協商
D.出租
E.附贈
【答案】ADE建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
5.業主需將住宅改變爲經營性用房的，應當( )。【2011年真題】
A.遵守法律、法規
B.遵守管理規約
C.遵守業主大會議事規則
D.經業主委員會同意
E.經有利害關係的業主同意
【答案】ABE業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變爲經營性用房。業主將住宅改變爲經營陛用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
6.在建築區劃內應當由業主共同決定的事項有( )。【2011年真題】
A.改變物業管理用房的用途
B.使用建築物及其附屬設施的維修資金
C.更換業主委員會成員
D.決定規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬
E.改建建築物及其附屬設施
【答案】BCE下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則。(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約。(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金。(6)改建、重建建築物及其附屬設施。(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
