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第十一章 財務管理
考點精講
考點一 物業服務企業的財務管理
(一)物業服務企業的主營業務收入和其他業務收入
1.主營業務收入是指物業服務企業在從事物業管理活動中，爲物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。
【題例】
物業服務企業主營業務收入包括()收入。(ABD·2006/39)
A.物業管理 B.物業經營 C.政策性虧損補貼 D.物業大修 E.共用部位的租賃收入
(1)物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公衆代辦性服務費收入和特約服務收入。
(2)物業經營收入是指物業服務企業經營物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
(3)物業大修收入是指物業服務企業接受物業產權人、使用人的委託，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
2.其他業務收入是指物業服務企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
(二)物業服務企業的成本費用和稅費
物業服務企業的營業成本包括：
1.直接人工費
包括物業服務企業中直接從事物業管理活動的人員的工資、資金及職工福利費等。
2.直接材料費
包括物業服務企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和活動、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。
3.間接費用
包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
物業管理的稅金和費用包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。 物業服務企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行爲，屬於營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計徵營業稅，但對從事此項代理業務取得的手續費收入應當徵收營業稅。
(三)物業服務企業的利潤
物業服務企業利潤總額包括營業利潤、投資淨收益、營業外收支淨額以及補貼收入。
營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用後的淨額。
其他業務利潤指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加後的淨額。
【題例】
物業服務企業利潤總額包括：(BCDE)
A.企業所屬項目上交的管理酬金
B.營業利潤
C.投資淨收益
D.營業外收支淨額
E.補貼收入
考點二 物業管理項目的財務管理
物業管理項目財務管理是指在一獨立行使管理權的基層物業管理單位內，獨立覈算的財務主體所進行的以物業服務費爲主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。
物業管理項目財務管理，一方面受物業服務企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支範圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制。同時，物業服務企業又不得隨意調集、挪用和將服務費據爲己有;另一方面，酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構(如業主委員會等)監督物業管理項目機構財務管理的權力，但又不具備直接干預物業管理項目機構財務工作的權力。所以，物業管理項目機構財務管理既具有一般會計主體財務管理的形式、手段、方法的基本形態，又具有與一般會計主體財務管理和一般會計要素不同的特性和特徵。
物業管理項目財務管理的類型包括：
1.獨立覈算
這一形態的物業管理項目機構的財務管理，在機構設置上一般都設有財務部或專職會計和出納員，物業服務企業對其財務權限給予一定的限制。
2.非獨立覈算
實施非獨立覈算的物業服務企業把各項目管理單位的會計覈算集中到企業，按物業管理項目進行分別覈算，各項目管理單位只負責各項費用的收取和部分費用的直接支出。
考點三 酬金制、包乾制與物業服務費用的測算編制
(一)酬金制與包乾制
物業服務費用酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金爲計提基數，計提基數和計提比例通過物業服務合同約定。在物業管理服務過程中產生的歸屬於業主的其他收入也可計提酬金，但應經業主大會同意並在物業服務合同中專門約定。其他收入包括產權歸全體業主的停車場收入、成本費用在物業管理項目機構列支的其他經營收入等。 酬金制下，物業服務企業提供物業服務的經濟利益僅僅侷限於按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出後結餘的資金爲全體業主所有。對業主而言，物業服務費用的收支情況較爲透明，避免了收費與服務不相符的情況，保護了業主合法權益;對物業服務企業而言，由於酬金是按照預收的物業服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業在一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下，物業服務企業應當向全體業主或者業主大會公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。
【題例】
1.實行物業服務費用酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算並每()不少於一次公佈物業服務資金收支情況。(C·2006/23)
A.三個月 B.半年 C.一年 D.二年
2.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業服務企業的酬金。(C·2006/24)
A.物業服務成本 B.物業服務支出
C.物業服務支出、法定稅費 D.物業服務成本、法定稅費
物業服務費用包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
【題例】
下列關於物業服務費用包乾制的說法中，正確的有：(AD·2006/44)
A.由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的`，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業服務企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
(二)物業服務費的成本構成
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3.物業管理區域清潔衛生費用;
4.物業管理區域綠化養護費用;
5.物業管理區域秩序維護費用;
6.辦公費用，物業服務企業固定資產折舊;
7.物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用; 8.經業主同意的其他費用。
(三)物業服務費編制依據
收入的編制方式通常是根據收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。
支出的編制依據包括：
1.管理計劃及實施計劃所需物業服務成本;2.物業正常維修和養護計劃。 (四)物業服務費覈算方法
物業服務費測算，首先應根據物業服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然後由各部門或相關人員分別測算各單項費用，各單項費用測算完畢進行加總，即爲物業服務支出(成本)總額。考慮物業管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包乾制)後，即得出物業服務費總額。以物業服務費總額除以該物業可收費總建築面積即可得出單位面積物業服務費標準。
考點四 物業管理專項維修資金的概念、來源和管理
(一)專項維修資金概念
由業主或物業使用人交納，專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造歸屬於業主的資金。
【題例】
1.專項維修資金屬於()所有。(B)
A.物業服務企業 B.全體業主
C.物業服務企業和全體業主 D.建設單位
2.專項維修資金可用於：(BCD) A.彌補物業管理經費的不足 B.共用部位、共用設施設備的維修 C.共用部位、共用設施設備的更新 D.共用部位、共用設施設備的改造 E.共用部位、共用設施設備的日常維修 (
二)專項維修資金的來源
1.法規規定繳納的費用;
2.物業服務費結轉的費用;
3.業主大會中決定分攤的費用;
4.業主共有物業的收益;
5.社會捐贈或政府撥款的費用。
(三)專項維修資金的管理
1.專項維修資金應當在銀行專戶存儲，專款專用。除可用於購買國債或者用於法律、法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用。
2.業主大會成立前，專項維修資金的使用由售房單位委託的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審覈後劃撥。
3.業主大會成立後，維修資金的使用由物業服務企業提出年度使用計劃，經業主大會審定後實施。
4.物業服務企業發生變換時，代管的維修資金賬目經業主大會審覈無誤後，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。
5.業主轉讓房屋所有權時，結餘維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
6.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應當將維修資金賬面餘額按業主個人繳交比例退還給業主。
【題例】
在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業服務企業：(A·2006/26)
A.提出計劃，房地產行政主管部門審覈後劃撥
B.自行決定
C.與部分業主商議決定
D.與建設單位商議決定
