爲規範房地產司法鑑定評估行爲，保障房地產司法鑑定評估質量，提高房地產司法鑑定評估公信力。現將《房地產司法鑑定評估指導意見》(試行)印發給你們，請遵照執行。各地在執行中遇到的情況和問題，請及時反饋我廳。
二O一一年三月二十二日
房地產司法鑑定評估指導意見(試行)
第一章 引言
第一條 爲了規範房地產司法鑑定評估行爲，保障房地產司法鑑定評估質量，提高房地產司法鑑定評估的公信力，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《全國人民代表大會常務委員會關於司法鑑定管理問題的決定》、《最高人民法院關於人民法院委託評估、拍賣和變賣工作的若干規定》(法釋[2009]16號)等有關法律、法規和司法解釋，以及《房地產估價規範》(GB/T 50291—1999)的有關規定，制定本意見。
第二條 房地產估價機構和註冊房地產估價師從事房地產司法鑑定評估活動，適用本意見。
第三條 本意見所稱房地產司法鑑定評估，是指在訴訟活動中，爲確定涉訴房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失，對房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷並提供相關專業意見的活動。
第四條 房地產估價機構和註冊房地產估價師從事房地產司法鑑定評估活動，應當遵守法律、法規、規章，遵守執業規範和職業道德，遵守房地產估價行業操作規範。
未取得房地產估價資質的司法鑑定機構，不得從事房地產司法鑑定評估。
第五條 對估價對象在估價時點的特定司法鑑定估價目的下的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷並提供相關專業意見，是註冊房地產估價師的責任;提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用鑑定估價報告是委託人和訴訟活動當事人的責任。
第六條 註冊房地產估價師不得就估價對象的法律權屬狀況發表法律意見，對於由委託人移交的訴訟活動當事人提供鑑定評估資料的真實性、合法性、完整性，應當履行符合法律法規、房地產估價規範、估價行業標準和慣例所要求的審覈程序。
第七條 從事房地產司法鑑定評估的註冊房地產估價師，經人民法院依法通知，應當出庭就其評估工作及鑑定估價報告，接受法官和當事人的詢問，回答與鑑定評估事項有關的問題。
第八條 房地產司法鑑定評估工作的最終成果，分爲房地產司法鑑定估價報告和房地產諮詢性估價報告。諮詢性估價報告與鑑定估價報告，在估價程序、估價依據和估價規範等標準的執行方面可以有所放寬。
第九條 房地產估價機構和註冊房地產估價師應當保守在執業活動中知悉的國家祕密、商業祕密，不得泄露個人隱私。
未經委託人、估價行業主管部門和估價行業組織的同意，不得向其他個人或者組織提供與鑑定評估事項有關的信息，但法律、法規另有規定的除外。
第十條 房地產估價機構、註冊房地產估價師，與房地產司法鑑定評估涉及的訴訟活動當事人有利害關係，或者是訴訟活動當事人一方的，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當迴避。
第十一條 註冊房地產估價師應當依法獨立、客觀、公正地進行鑑定評估，並對出具的房地產鑑定估價報告負責。
房地產司法鑑定評估實行註冊房地產估價師負責制度。
第二章 房地產司法鑑定評估的委託、受理與實施
第十二條 房地產司法鑑定評估，應由一家估價機構接受委託並完成鑑定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價機構接受鑑定評估委託。
第十三條 房地產估價機構應當在接受鑑定評估委託前，明確估價基本事項，通過人民法院交由訴訟當事人簽收《房地產司法鑑定評估風險告知書》，從而使當事人全面知悉鑑定評估的基本事項，促使當事人明確自己應履行的配合義務及不履行該義務可能承擔的不利後果。
第十四條 如果出現估價依據缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失，或者估價對象的所有人或佔有方拒絕或者不配合估價人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產估價機構應當報告人民法院，終止房地產司法鑑定評估委託。
第十五條 在估價依據缺失或者估價程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進行鑑定評估，或者人民法院認爲必須鑑定評估的，註冊房地產估價師應當將估價風險書面告知委託人民法院及有關當事人。估價機構在上述情形下接受委託並開展估價工作，如果估價程序或者估價依據的不完備，並非因註冊房地產估價師的主觀過錯造成，則當事人不得對鑑定評估工作的固有瑕疵提出質疑，也不得因此對估價機構及其註冊房地產估價師提出鑑定評估不當的指控，當事人應承擔房地產司法鑑定評估結果可能帶來的法律後果。
第十六條 房地產估價機構開展鑑定評估業務，應當取得委託人出具的房地產鑑定評估委託書。委託人提供《鑑定評估委託書附表》、《鑑定評估資料交接表》、《鑑定評估資料質證情況記錄》的，估價報告應當附該資料。
本意見所指鑑定評估資料，是指存在於各種載體上與鑑定評估事項有關的記錄，包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權屬狀況、估價對象佔有維護情況、估價對象不動產登記檔案等。
第十七條 房地產鑑定評估委託書通常載明以下內容：
(一)委託人的名稱或者姓名;
(二)委託的房地產估價機構名稱;
(三)委託日期;
(四)簡要案情及承辦人姓名和聯繫電話;
(五)訴訟當事人及其聯繫方式;
(六)訴訟當事人簽收《房地產司法鑑定評估風險告知書》記錄;
(七)房地產司法鑑定估價基本事項，包含估價對象及估價範圍、估價時點、估價目的、物質實體狀況和權益狀況(包括法律權屬、法律瑕疵及租約限制等)。
(見“房地產鑑定評估委託書”推薦文本)
第十八條 房地產鑑定評估委託書附表，房地產估價機構應當與委託人溝通協商，通常載明如下內容：
(一)估價機構選定日期;
(二)鑑定評估移送日期;
(三)實際估價範圍;
(四)鑑定評估的價值定義;
(五)鑑定估價報告提交期限和方式;
(六)鑑定估價報告使用者;
(七)鑑定評估服務費總額及其支付方式;
(八)既往鑑定估價報告書;
(九)受託估價機構的其他義務、估價機構受託記錄。
(見“房地產鑑定評估委託書附表”推薦文本)
第十九條 房地產司法鑑定估價機構需要補充資料，或者退回鑑定評估委託的，應當向委託人出具鑑定評估(補充或退回)資料交接表，載明房地產估價機構認爲需要補充的鑑定評估資料清單、不接受委託的理由，以及人民法院委託部門移送、房地產估價機構接收及退回記錄等內容。
對於委託人移交的當事人提供的鑑定評估資料，房地產估價機構應當區分經當事人質證人民法院認定的鑑定評估資料，以及需要註冊房地產估價師調查覈實的資料。房地產估價機構認爲需要法人民院依職權調查取得有關鑑定評估依據的，應當向人民法院書面提出，並將人民法院依職權調查覈實的鑑定評估資料作爲鑑定評估依據。
第二十條 房地產估價機構應當取得估價對象的物質權益狀況和實體狀況資料，包括：估價對象的房屋所有權證、國有土地使用證(國有建設用地使用權證)、政府批准用地的許可文件、集體土地使用證等權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況說明,以及裝修情況說明等。
如果估價對象是在建工程，委託方提供的資料通常還應包括項目的城鄉規劃許可文件、施工圖設計文件、造價諮詢文件、預售批准文件等。
第二十一條 註冊房地產估價師在開展司法鑑定評估過程中，估價依據如需當事人雙方認可的，可以申請人民法院就有關估價依據組織當事人進行質證認可後，採納爲估價依據。
第二十二條 鑑定評估現場查勘工作結束後，當事人又提出新的評估資料，未經人民法院認定並移交的，註冊房地產估價師不予採納。
第二十三條 估價機構應當在委託書載明的鑑定評估期限內，完成鑑定評估工作並出具房地產司法鑑定估價報告。委託書中未載明鑑定評估期限的，應在法律、行政法規或部門規章規定的期限內完成。如果估價機構在鑑定評估期限內不能完成鑑定評估的，應當書面向委託人說明理由並申請延期。
第二十四條 估價機構完成鑑定評估後，應當及時將估價報告送交人民法院。當事人或者其他利害關係人對估價報告有異議的，應當通過人民法院向估價機構轉交書面意見。估價機構收到該書面意見後，應當依據估價規範等予以解釋和答覆。
第二十五條 房地產司法鑑定評估費用，應當由房地產鑑定估價機構收取，收費的項目和標準應當嚴格執行有關規定。
第二十六條 房地產鑑定估價機構接受委託後，在進行現場查勘前，可以通過人民法院要求當事人預交鑑定評估費用，最終鑑定費用待出具報告時按約定全部結清。
一般情況下，如果當事人不預交鑑定評估費用，估價機構可以退回鑑定評估委託。
第三章 房地產司法鑑定評估的類別
第一節 債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估
第二十七條 債務糾紛涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估，主要指人民法院在處理債務糾紛案件中，涉及的房地產拍賣(變賣)鑑定評估，包括以下主要類別：現房拍賣(變賣)鑑定評估、在建工程項目整體拍賣(變賣)鑑定評估、在建工程部分拍賣(變賣)鑑定評估、企業整體拍賣(變賣)鑑定評估。
第二十八條 房地產拍賣(變賣)鑑定評估，鑑定評估的價值定義爲房地產市場價值評估，通常不評估變現價值，不考慮房地產拍賣(變賣)成交後交易的稅費以及稅費的轉移分擔。經估價機構書面提示後，委託方在鑑定評估委託中，仍然特別指明要求評估變現價值的，可以在揭示該房地產市場價值之後，評估其變現價值。
房地產拍賣(變賣)鑑定評估的估價目的，表述爲“爲司法拍賣(變賣)提供房地產市場價值參考依據”。
第二十九條 房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對不可分割的房屋可以整體評估。分割評估的，應當在人民法院提供的評估委託書中明確評估房屋的具體部位。
第三十條 房地產拍賣(變賣)鑑定評估，註冊房地產估價師應當注意拍賣(變賣)方式，考慮到整體拍賣(變賣)與拆零拍賣(變賣)對於估值的不同影響。
第三十一條 房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對於已經全部繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，估價機構可以對該土地使用權進行評估。
第三十二條 房地產拍賣(變賣)鑑定評估，對於已經部分繳納土地使用權出讓金，但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳付的土地使用權出讓金實際金額，由國土資源管理部門確認當事人的土地使用權，估價機構可以對確認後的土地使用權進行評估。對不可分割的土地使用權，是否納入評估範圍，由人民法院確定。
