2017房地產估價師考試經營與管理複習測試題

要想在房地產估價師的考試中脫穎而出，首先要多做測試題。下面本站小編爲大家整理的房地產估價師考試經營與管理複習測試題，希望大家喜歡。

1、建設工程進度控制工作的主要內容包括(　　)。

A.施工現&&場的調研與分析

B.編制項目建設工程進度計劃

C.監督項目施工進度計劃的執行

D.編制與質量控制等相關的配套進度計劃

E.對項目建設總週期目標的論證與分析

標準答案：ABC

2、技術資料的內容包括(　　)。

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝方面的資料

D.設計文件及變更資料

E.招標方面的資料

標準答案：ABC

3、成本計劃可分解爲(　　)方面。

A.材料設備成本計劃

B.管理費&&成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預見成本計劃

E.施工機械費用計劃

標準答案：ABC

4、建設階段的項目管理，包括(　　)的管理。

A.質量

B.進度

C.成本

D.合同

E.工程

標準答案：ABCD

5、房地產開發項目的主要合同關係有(　　)。

A.開發商的主要合同關係

B.承包商的主要合同關係

C.建築商的主要合同關係

D.監理機構的主要合同關係

E.供應商的主要合同關係

標準答案：AB

6、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招、拍、掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬於房地產投資特性中的(　　)。

A.適應性

B.異質性

C.政策影響性

D.相互影響性

標準答案：C

一、房地產直接投資

㈠房地產開發投資——短期投資

開發投資→增量供給。建成後的房地產用於出租或經營，短期開發投資→長期置業投資。

㈡ 房地產置業投資

置業投資的兩個目的：①自用;②投資。置業機構投資者的選擇：⑴缺乏投資經驗且具有低風險偏好的.投資者，購買黃金地段優質成熟物業，購買價格高，收益水平低，風險小;⑵具備投資經驗又有風險偏好型的投資者，購買優良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業，初始投資和收益水平低，增值潛力大。

二、房地產間接投資

㈠投資房地產企業股票或債券

房地產投資企業通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃，不僅解決了資金短缺問題，爲投資者提供了間接投資房地產機會，使其分享房地產投資的部分收益，成爲房地產間接投資者。形式：首次公開發行、配股、公開增發或定向增發、發行可轉換債券。

㈡投資房地產投資信託基金(REITs)

概念：是購買、開發、管理和出售房地產資產的金融工具。投資者把資金交由信託投資基金，基金由專業人士進行投資組合，將資金投入房地產業，基金機構將收益再分配給投資人。

優越性：收益相對穩定——主要來源於租金收入 流動性很好——可進行交易

類型：權益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領域廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。因有專業投資管理者負責經理管理，其收益水平高於一般的股票收益，REITs股票，成了個人、機構投資者間接投資房地產的重要工具。

REITs作爲一種創新的房地產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨着中國相關法律制度的完善，REITs很快將成爲中國投資者現實的投資工具。

㈢ 購買住房抵押支持證券

把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化爲可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。主要做法是：銀行將個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其彙集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化爲信用等級較高的證券出售給投資者。

住房抵押貸款證券化興起於20世紀70年代，現已成爲美國、加拿大等住房金融市場上的重要籌資工具和手段，泰國、韓國、馬來西亞、香港等新興國家和地區也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現在中國的投資市場上。

質量控制過程中的隱患

由於現場施工操作型工序多，產品面廣量大，很難實現全面的檢查，採取抽檢的方法，往往會出現質量問題的漏檢。在整個施工生產的過程中，因爲質量的波動性(系統性因素或者偶然性因素的影響)，施工質量就很難百分之百地符合規範規定的質量標準，必然存在着因不合格項目而引起的返工返修損失和爲減少損失加強預防控制而增加的費用，因此如何對現場施工質量的全面控制就變得十分重要。

施工現場缺乏嚴格的監管

施工工具、材料任意擺放，施工人員組合鬆散，隨意搭配就拉出去上工，相互之間不照顧、隨意走動，甚至擅自離開崗位，沒有嚴格的組織和嚴明的紀律。如2000年1月，某水電段電力工蘇某和工長李某乘車去處理10 kV輸電線路斷線故障，因帶料不夠，李某在沒向蘇某交代安全注意事項的情況下，就匆忙回工區取料。而蘇某也在既未確認兩端是否都已斷電，也未採取任何安全措施情況下，貿然登杆作業，觸電墜落，造成重傷。

難以實現全面有效的控制

建築現場施工的操作一般均具有勞動密集的特性，投人勞動力衆多，故難以對每個操作人員實現有效控制。在工程實踐中，由於個別操作人員違規操作所引起的質量問題是屢見不鮮的。如何實現對操作人員的全面有效的控制對於監理單位及承包商均爲一個至關重要的難題。

技術行爲操作不當

首先表現在現場施工組織設計方案、分項交底和安全教育較爲簡單，且是千篇一律的，沒有什麼針對性，有的甚至施工現場與施工方案不相符號，專項安全技術方案不到位，存在着一些安全隱患。其次爲施工用的腳手架搭設不夠規範。未能建築相關法律法規的要求操作;造成橫向掃地杆搭設錯誤或不全、腳手板未滿鋪或腳手板上雜物多、材質差和不牢密;立杆基礎不平、不實;無排水措施等，存在違規做法較多，直接導致一些安全隱患。