篇一：簽訂房產物業管理合同注意事項
在簽訂物業管理合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行爲。目前，在簽訂物業管理合同中，應主要注意以下四點：
（１）第一次簽訂物業服務合同是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的，建設單位應當與物業管理企業簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
（２）簽訂物業服務合同之前，應明確所購物業的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分爲甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業，有不同的管理標準、收費標準。
（３）關注收費項目是否符合有關規定。有的物業公司承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費；有的物業公司爲了多收費巧立各種名目，如裝修配合費等，這些都是物價部門和相關部門所禁止的。
（４）關注收費項目是否未獲批准就被先執行。物業公司的某些費用需要經過相關部門的審批纔可收取。有的物業公司在審批尚未通過時提前收取，也是不對的。
消費者在簽訂物業服務合同時，應對照物業收費標準仔細覈對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門文件，否則有權拒交。
篇二：業委會簽訂物業服務合同應當注意的法律事項
一、物業服務合同的作用
物業服務合同是規定業主與物業服務企業雙方權利義務關係的重要法律文件。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。法院在審理物業服務糾紛時，也以物業服務合同爲主要依據之一。因此，物業服務合同是維護業主權益的重要依據。
二、物業服務合同的種類
1、根據物業服務合同簽訂的主體和時間不同，物業服務合同可以分爲《前期物業服務合同》與後期《物業服務合同》。
在業主大會成立之前，由建設單位與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。業主大會、業主委員會成立後，業主委員會受業主大會的委託或業主與物業服務企業之間締結《物業服務合同》，自《物業服務合同》生效之日起原《前期物業服務合同》自然終止。
本文僅對由業主委員會受業主大會的委託與物業服務企業簽訂《物業服務合同》這種情況進行探討。物業服務企業與業主分別簽訂《物業服務合同》的情況比較少見，《前期物業服務合同》也不在本文敘述範圍。
2、根據物業服務收費的方式不同，物業服務合同可以分爲包乾制物業服務合同與酬金制物業服務合同。
包乾制是指由合同雙方根據物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤，協商確定物業費收費標準，業主按此標準交納物業費，物業服務企業按照合同約定收取物業費、提供物業服務，自負盈虧。
酬金制是指，合同雙方根據物業服務成本和物業服務企業的酬金確定一個預收費標準，由業主向物業服務企業預交物業費。預收的物業服務成本屬於代管性質，爲所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。如果預收的物業費不足以支付物業服務成本及物業服務企業的酬金，差額部分應當由業主補交；若有結餘，仍屬於業主所有。
三、業委會與物業服務公司簽訂物業服務合同的流程
1、選聘物業服務企業
根據《物權法》、《物業管理條例》的規定，選聘物業服務企業應當按照《業主大會議事規則》的規定程序由業主大會決定。
2、與物業服務企業協商確定合同條款
物業服務企業與業主的權利和義務由雙方協商約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
3、簽訂物業服務合同
四、業委會與物業服務公司簽訂物業服務合同應當注意的法律事項
1、注意程序合法性
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。 業委會無權自主選聘物業服務企業以及確定物業服務合同內容，物業服務企業選聘方案或者物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業服務企業，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。特別需要注意的是，有些小區的《管理規約》、《業主大會議事規則》對業主委員會簽訂物業服務合同的條件和方式等約定了具體規則，比如有的要求物業服務合同文本必須經業主大會表決通過業委會方可簽訂，業委會的行爲需嚴格遵守小區規則。如果程序不合法，可能導致物業服務合同無效或者被撤銷。
2、注意明確雙方各自的權利和義務
如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。
物業服務活動包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和相關秩序等，服務內容豐富、範圍較廣，每個小區的具體情況又各不相同。由於認知上的差異，很可能導致物業服務企業和業主對合同條款的理解出現偏差，產生矛盾。因此，明確各自的權利和義務，對合同雙方來說都具有不可忽視的意義。
物業服務合同中容易因約定不明而產生糾紛的部分主要有：
（1）收益歸屬：車庫、車位的`收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；
（2）服務範圍和標準：哪些事項屬於物業服務範圍，哪些不屬於物業服務範圍，哪些服務可以另行收費，哪些不應當另行收費；約定應符合北京市住宅物業服務等級規範（試行）一級、二級還是三級標準，如果有超過或低於該標準的特別約定應另行寫明；
（3）物業費收費標準、時間和方式，何種情況下業主享有拒交物業費的抗辯權，無正當理由業主拒交物業費的違約責任；
（4）物業管理用房的使用，有的物業公司擅自將物業管理用房出租，而物業服務合同對此卻沒有相應規定，引發一系列行政投訴和民事訴訟；
（5）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業主大會、業委會、業主委員會在什麼情況下可以提前解聘物業服務企業，除經雙方認可的不可抗力外物業服務企業不得提前解除合同；
（6）合同終止後的交接：物業公司在合同終止後向業委會移交公共部位和物業管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務的交接。
3、注意細化雙方的具體權利和義務
某些概括性條款，應當加以細化。合同約定得越明確越細緻，越有利於合同雙方實現權利、履行義務。比如“業主大會、業主委員會以及業主有權監督物業服務企業履行物業服務合同”，應當進一步補充約定“監督”的方式和步驟，以及物業服務企業應當如何配合監督工作；“業主大會、業主委員會以及業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權”，應當進一步補充約定物業服務企業在何時或何種情況下應當以何種方式向業主大會、業主委員會以及業主公佈相關情況。
4、注意明確違約責任
要在物業服務合同裏明確物業服務企業違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。特別是對提前解聘的物業服務企業不及時退出或未解聘的物業服務企業提前撤出的情況，雖然《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業服務企業應按天交納違約金，這樣纔能有效保護全體業主的利益。
篇三：物業管理注意事項
管理項目：
一、包括養護建築
裝修應跟物業公司簽訂裝修協議和辦理裝修許可證，說出需要裝修的期限，併到該物業財務繳納裝修押金。如未請裝修公司裝修則屬自裝，只需業主本人到物管公司辦理以上所述手續即可。
物業公司對裝修進行監督不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，不得佔用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備，在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物。
物業公司審查裝修圖紙，禁止拆或損壞承重牆，跟進監督，對於損壞房屋承重結構應恢復原狀要求不得降低原構件的強度，不得低於原構件的用料標準，恢復原有構件的形狀。恢復部位的構造措施要符合有關技術規定。
二、維護設備
電子防盜門設施損壞如在保修期內應及時與建築單位聯繫進行維修，出了保修期內的，應向業主說明歸屬權時這單元每戶共同使用的造成的損壞由每戶平攤費用購買，物業無償修理。
物業管理有助於建築空間的維護和保養。對物業設施電梯、公用燈光、玻璃窗等有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，公共區域的照明燈損壞，物業公司要及時更換維修貨梯裝修運行時間規定，電梯使用注意事項、應急故障處理電話，及時安排人及時處理電梯故障維修，指導管理外掛空調或其它設備看是否影響建築整體形象是否有滴水漏電影響行人和其它商戶，等等。
三、保證水電氣熱正常供應
水、電、氣因維修或其它原因影響正常使用應在醒目位置電梯口或入口提前張貼告知明確停用原因和停用時間，方便商租戶或住戶提前做好安排。避免因溝通不暢產生矛盾造成損失。提前做好應急預案。有線電視、電話以及寬帶網等做好使用對接。水電氣受專業部門委託後方可代收，物業不是批發商只是代收者，由政府定價不能隨意加價公攤電費目前暫時按現行規定收取，隨着商戶增加用電量的增加物業應根據情況適時下調。
電梯、大廳、樓道公用照明要按時開關，樓道能用聲控可用聲控燈。 樓宇亮化等根據季節定時開關。
四、公共面積的保潔
隨着招商力度加大和入住商戶的增加西門廳和一至六樓樓道裝修已完畢以及地下室正規化管理提上日程，爲滿足需要各個崗位的人員配置及時到位，相關的人事架構和職能說明要儘快做好對接。
商業物業還要確定承租戶的營業時間做好配套物業管理保潔和停車場的配套服務。
區域劃分地下車庫，西、北、南、大門廳、電梯前室、商業區1-6樓公共部分，所有電梯轎廂，前門廣場，環形車道等。要求每天定時打掃，營業時間內有專人保潔，時刻保持公共區域內的環境良好。
對人的管理要規範就是要求員工在每一項工作和工作中的每一個環節都有章可循、有法可依，避免因個性差異和人爲因素造成工作操作的隨意性，以確保工作質量、提高工作效率。保潔、崗位保安統一着裝，儘量做到年輕化提高形象，確定好輪崗時間，保潔劃片區負責，保安做好相對應的培訓管理工作規範禮貌用語停車導引指揮手勢。做好後續的監督跟進工作。對於承租戶的安裝廣告招牌需接受管理，保證整體規劃協調經公司審覈批准後安裝的，物業不收費。
定期排查安全破損破舊的廣告以免影響安全和形象。如管理不善或因不良天氣狀況造成的安全事故與開發公司無關。
五、人防安防
1.商業區顧客一般流量大進出人員雜，不受管制，易發生意外，安全保衛工作非常重要，安全保衛管理是商鋪物業管理的要點，必須予以重視。通用地方需裝監控設備，運用電視監控系統對商鋪全方位多角度進行日常監視，如電梯，公用面積出入口。發現可疑人員時用對講機通知保安加以注意，流動崗應着便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善於發現問題及時解決問題。對突發事件和惡性事件應及時處置防止事態擴大並注意保護現場及時向上級和公安部門報告積極配合，提供監控錄像作查證，等等。
2. 地下車庫或露天停車場亦需安置監控探頭，防止車輛被盜。
3.. 有些易燃易爆的裝置用品提前做好應對措施，安全管理特別要慎重，商區物業一般都安有先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情煙霧達到一定濃度或溫度達到一定高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監控系統和自動噴淋裝置。
4公用面積的安全出口應急出口提示到位。商業服務區公用面積最好懸掛有安全指引出口路線圖。如因安全服務不到位造成的任何事故後果自負與開發商無關。
5. 大風天氣關好公共面積窗戶，對高層窗戶放置花盆、曬被子或高樓安裝曬衣架，容易導致高空墜物時需及時勘察收集登記業主報告，給予書面通知或統一解決辦法如統一安裝伸縮晾衣架，最好安裝室內晾衣架禁止安裝室外晾衣架。遇到惡劣天氣如積水、積雪、大風以及人爲燃放煙花鞭炮漏水漏電要及時組織人員清理，規劃建築垃圾裝修垃圾傾倒場地定期清理，掃除安全隱患等轄區的涉及安全的事故及時處理物業服務爲了不影響商租戶的正常營業爲使用人和顧客營造一個安全舒適便捷優美的經營環境，需要更高要求，這是物業管理服務的根本原則。管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切爲他們着想。爲使用人和顧客營造一個安全舒適便捷優美的經營環境，這是物業管理服務的根本原則。
安全責任根據物業管理法和相關法律由物業公司跟相關政府部門協調解決與開發公司無關。
六、車輛管理
1. 做好對停車場的使用，可以借鑑萬象城管理辦法：憑藉承租合同使用停
車位50元/月/輛，不屬於本開發區的業主或承租戶使用停車位120元/月/輛，未購買包月停車卡的憑當天在本商區商戶消費的發票或消費清單可以免費停車2小時兩小時後按4元/小時/輛收取，未籤合同的使用停車位的停車一晚30元/輛。車庫標誌標線配套車位空置提示燈光，出口入口配套計時設配到位、收費人員的安排定時排崗服務到位。
2、跟據本商區實際情況物業對進入地下室停車的車主收取物業服務管理費收費標準爲 元/月/輛，按月收取，不能跨月。
因繳納了月租，停車時無車位，物業要按規定對業主進行補償，即當月收取租金平均到每天的金額，物業退還兩天的金額。結合實際對招商客戶的支持，給商戶發放停車券，僅用於來商戶消費的車主，根據消費車主的停車時間前2小時免費超出部分按1元/小時收取，超過部分可用商戶發放的停車券抵扣，抵扣不夠剩餘金額可由物業收取現金。
停車券僅用於來商戶消費的車主，商戶不能到物業兌換，物業不能直接從商戶手中收取兌換，若發現一次，公司將停止對該商戶的停車券發放，並對物業公司處五千元罰款。
3、地面北通道已規劃建停車棚，專用非機動車停車用，地面非機動車都停這裏，及時安全排查，指揮非機動車到北通道停車棚停，保證非機動車的停放要整齊，以免停在樓外地面其它地方影響車輛通行和城管處罰。爲保證路面暢通出入口不堵，要隨時管理亂停亂放車輛。
七、綠化養護
根據季節變化安排人員做好綠化基本養護管理工作：澆水排水、施肥、修剪、病蟲害防治、鬆土除草、補栽、扶正支撐、綠地容貌、安全施工等。
提示：
對於招商客戶物業費的收取，從給商戶通水通電之日起滿60天爲止的客戶裝修期，物業不收取物業費，到期後按規定收費。
意外事故處理等。
總之，物業公司要不斷規範物業管理制度，，維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門不斷提升物業管理水平。
相關物業條款規範明瞭，應讓租戶和業主知曉共同協調好，避免產生不必要的糾紛，儘量避免過激言行，造成不好影響。
