單選題：
1、成交價格圍繞着（ ）而上下波動。
A.市場價格
B.理論價格
C.清算價格
D.原始價格
【正確答案】：A
【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞着市場價格而上下波動。參見教材P95。
2、假設開發法用於房地產開發項目分析在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在（ ）的投資者的立場上。
A.特定
B.典型
C.單個
D.社會
【正確答案】：A
【答案解析】：房地產開發分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。
3、某幢空調已落後的辦公樓，舊系統已計提折舊80萬元，拆除該空調的費用爲8萬元，可回收殘值40萬元，重新購建價格（不含安裝費）爲150萬元，安裝新的空調系統的費用爲6萬元。則該辦公樓因空調落後引起折舊額爲（ ）萬元。
A.32
B.44
C.96
D.108
【正確答案】：B
【答案解析】：該功能落後空調系統的重建成本（現有項目成本）－該落後空調已計提折舊＋修復成本（拆除該功能落後空調所必需的費用－該功能落後空調系統可回收的殘值＋安裝新的功能先進空調所必需的費用）－該新的功能空調系統如果在建築物建造時就安裝所必需的費用＝可修復的功能落後引起的折舊。
該辦公樓因空調落後引起的折舊＝（150－80）＋（8－40＋6）＝44（萬元）參見教材P308～309。
4、下列房地產估價相關活動中，屬於傳統價值評估業務範疇的是（ ）。
A.高層建築地價分攤
B.房地產投資價值評估
C.因環境污染導致的房地產價值減損評估
D.城市房屋拆遷中的停業損失評估
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P4。房地產估價師和房地產估價機構除了從事傳統價值評估業務(即爲了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，通常還從事房地產估價衍生業務和諮詢業務，如價值分配業務、價值減損評估業務、價值提升評估業務、相關經濟損失評估業務和房地產諮詢業務。
5、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（ ）決定的。
A.估價機構
B.估價師
C.估價報告使用者
D.估價委託人的估價需要
【正確答案】：D
【答案解析】：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委託人的估價需要決定的。參見教材P29。
6、在抵押、抵債、房屋拆遷補償等目的的估價中，一般應選取（ ）的買賣實例。
A.協議方式
B.招標方式
C.拍賣方式
D.政府定價
【正確答案】：A
【答案解析】：在實際估價中，包括爲抵押、折價、變賣、房屋徵收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例爲可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。參見教材P181。
7、某估價對象爲一舊廠房改造的超級市場，建設期爲2年，該廠房建成5年後補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限爲40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建築物經濟壽命爲50年。假設殘值率爲零，採用直線法計算建築物折舊時年折舊率爲（ ）。
A.2．00%
B.2．13%
C.2．22%
D.2．50%
【正確答案】：C
【答案解析】：對於在土地使用權出讓合同中已約定不可續期的，應按照建築物經濟壽命減去其晚於土地使用期限的那部分壽命後計算建築物折舊。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。參見教材P310。
8、某商品住宅總價爲98萬元，首付款爲30%，其餘爲抵押貸款，貸款期限爲15年，按月等額還本利息，貸款年利率爲7．5%，自有資金資本化率爲8%。則其綜合資本化率爲（ ）。
A.7．65%
B.8．75%
C.9．42%
D.10．19%
【正確答案】：D
【答案解析】：抵押貸款常數RM爲：
9、某8年前建成交付使用的建築物，建築面積120㎡，單位建築面積的重置價格爲800元／㎡，建築物殘值率6%，年折舊率2．2%，計算該建築物的現值是（ ）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
【正確答案】：B
【答案解析】：d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；
折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；
建築物現值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。參見教材P299。
10、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費爲售價的6%，銷售利潤率爲16%。該寫字樓的價值爲（ ）萬元。
A.17087．20
B.18699．20
C.19666．40
D.20666．67
【正確答案】：D
【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X
X=20666.67
11、估價報告經審覈合格之後，由負責該估價項目的至少（ ）註冊房地產估價師簽名，並加蓋估價機構公章，以估價機構的名義出具。
A.1名
B.2 名
C.2名以上
D.3名以上
【正確答案】：B
【答案解析】：一份房地產估價報告必須有至少兩名註冊房地產估價師簽字、房地產估價機構蓋章。參見教材P416。
12、下列關於房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，不正確的有（ ）。
A.應做到誠實正直、公正執業
B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業能力的估價項目
C.未經委託人的書面許可，不得將委託人的文件資料擅自公開
D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P36。估價師對於感到自己的專業知識和經驗所限而難以評估出合理的價值的，不應當承接
13、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護（ ）。
A.債權
B.物權
C.二者皆可
D.二者皆不
【正確答案】：B
【答案解析】：在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權。參見教材P52。
14、評估某宗房地產2011年7月1日的'市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期爲2010年10月1日，成交價格爲3500元/平方米，另知：該類房地產市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整後可比實例的比準價格爲（ ）元/平方米。
A.4075．3
B.4081．3
C.4122．5
D.4166．4
【正確答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.511年3月1日至2011年7月1日（估價時點），共4個月，月平均上漲2%=4081.3、參見教材P202
15、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（ ）範圍之內。
A.0．5～2．0
B.1．5～2．0
C.0．5～1．5
D.1．0～1．5
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P181。可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5～2.0範圍之內。
16、某套住宅建築面積100㎡，套內建築面積爲92㎡，使用面積係數爲0．8，每平方米使用面積爲3000元，則該住宅建築面積下的價格爲（ ）元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
【正確答案】：A
【答案解析】：使用面積＝100×0.8＝80（㎡）。建築面積下的價格＝使用面積下的價格×使用面積／建築面積＝3000×80／100＝2400（元／㎡）。參見教材P184～185。
17、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設淨收益率是66．67%，資本化率爲10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩餘的土地使用權年限爲40年，不可續期。則該宗房地產的收益價格爲（ ）萬元。
A.180
B.196
C.200
D.300
【正確答案】：B
【答案解析】：該宗房地產的收益價格爲：
18、影響某套住房價格的實物因素不包括（ ）
A.裝修
B.戶型
C.層高
D.樓層
【正確答案】：D
【答案解析】：D是區位因素。參見教材P124。
19、影響房地產價格的心理因素不包括（ ）。
A.投機心理
B.講究風水
C.吉祥數字
D.時尚風氣
【正確答案】：A
【答案解析】：A屬於社會因素。參見教材P1
20、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬於（ ）。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素
【正確答案】：A
【答案解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。參見教材P146。
