物業管理師基本制度與政策第一章：物業管理

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物業管理是城市管理體制和房地產管理體制改革的產物，是與房地產綜合開發和現代化生產方式相配套的綜合性管理;是與住房制度改革和產權多元化相銜接的統一管理;是與社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、市場化的房屋管理。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特徵。

(一)社會化

物業管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個業主通過業主大會選聘一家物業服務企業的統一管理。物業的所有權、使用權與物業的管理權相分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。物業管理社會化，有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業;二是物業服務企業要到社會上去競聘可以接管的物業項目。在業主大會委託授權的範圍內，集中實施統一管理，有利於提高整個城市管理的集約化程度，充分發揮住宅小區與各類物業的綜合效益和整體功能，實現社會效益、經濟效益和環境效益的協調發展。

(二)專業化

物業管理的專業化，是指由物業服務企業從解決專業難點人手，充分運用專業方法，通過提供專業的物業服務產品來滿足業主的需求。專業化要求物業服務企業具備專業的人員、專業的組織機構、專業的生產工具、專業的管理方法;要求物業服務企業運用先進的維修養護技術，實施房屋及其設施設備的運行、維修和養護工作。物業管理的專業化，要求建立市場準人制度，物業服務企業承接物業項目必須具備一定的資質等級，從業人員執業必須具備一定的職業資格。物業服務企業資質管理制度和物業管理師制度，是物業管理專業化的兩大制度基礎。

(三)市場化

市場化是物業管理的基本特徵。雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是交易，提供的商品是服務，交易的方式是等價有償。業主通過招投標方式選聘物業服務企業，物業服務企業按照現代企業制度組建並運作，是自主經營、獨立覈算、自負盈虧、獨立承擔民事責任的企業法人。物業服務企業向業主和物業使用人提供物業服務，業主和物業使用人支付物業費換取物業服務的消費。在物業管理市場中，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經營和服務，才能進入和佔領物業管理市場。物業管理活動必須遵循市場規律，在等價有償的基礎上實現業主和物業服務企業之間的公平交易。物業服務企業的商業性和物業管理活動的市場化，是物業管理可持續發展的經濟基礎。

物業管理起源於19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發展的形勢下，大量農村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒，而且由於房屋管理混亂，居住環境惡劣，造成嚴重的社會問題。當時一位名叫奧克維婭·希爾的女士，爲其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導並要求租戶嚴格遵守，住房秩序和居住環境有了明顯的改善，形成了物業管理最早的雛形。後來社會其他人士紛紛效仿，並得到英國政府的肯定和支持，成立了世界上第一個非營利性的物業管理行業組織——皇家特許屋宇經理學會。以英國爲起源地，在一個多世紀時間裏，物業管理在西方各國逐漸推行開來。

19世紀末至20世紀初，美國經濟得到迅速發展。伴隨着建築技術的不斷進步，大量高層樓宇拔地而起，這些高層樓宇附屬設備多，結構複雜，日常維修養護和管理事務煩瑣複雜，對管理人員專業性和技術水平提出很高的要求;而且這些建築物往往不是一個或者幾個業主所有，常常是數十個或數百個業主共有，於是逐漸催生了專業化的物業管理機構，專門爲樓宇所有業主提供專業性和技術性的樓宇管理和維修養護工作。隨着物業管理機構的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建築管理人協會。行業自治組織的成立，既標誌着物業管理行業的逐漸成熟，也有力推動了物業管理行業的有序發展。以英美兩國爲開端，物業管理日益被業主和政府所重視，逐漸發展成爲一個新型的服務行業。

物業管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生並得以發展，主要基於三個原因。

(一)房地產物質形態演變要求建築物區分所有

房地產是人類賴以生存和發展的基本物質資料，無論生活還是生產經營活動，都離不開物質形態的房地產。隨着社會生產力的發展和科學技術的進步，幾千年農業社會簡單不變的`房地產形態，已經不再適應經濟社會發展的要求。特別在現代工業化和城市化的大背景下，爲節約社會物質資源和改善人類生活條件，人們不斷創造出構造形式多樣和設施設備齊全的現代建築。物業硬件的複雜化和物業設施的智能化，物業類型的多樣化和物業功能的多元化，成爲現代房地產物質形態的典型特徵。

物質形態的變化自然導致權利狀況的變化。隨着集合式的大型、超大型社區和高層、超高層建築的出現，數個業主共同擁有一個建築物業逐漸成爲常態。在建築物區分所有的情況下，單個業主僅僅對建築物的專有部分享有所有權，共有部分共有權和共同管理權屬於全體業主所有。

(二)建築物區分所有要求業主共同管理物業

在建築物區分所有的權利狀態下，全體業主對物業共同享有權利並共同承擔義務，單個業主對共同的管理事項無權單方面作出決定，同時單個業主也沒有義務獨自承擔應由全體業主共同履行的義務。不僅如此，單個業主作出任何一項關於物業管事項的提議，都必須取得多數業主的同意，成爲全體業主共同決定。

(三)業主共同管理物業要求引入市場機制

從單個業主自行管理轉變爲全體業主共同管理，其實質就是單個業主通過管理規約將其管理權讓渡給全體業主(業主大會)。業主大會行使共同管理權的方式中，最爲經濟和高效的方式，是引人市場競爭機制，選聘專業化的物業服務企業，由物業服務企業對業主共有部分實施統一的、綜合性的維修養護和管理。引入市場機制，由全體業主共同決定選聘物業服務企業實施物業管理，不僅是業主共同決策權的體現，也是業主自主選擇權的行使。