不知道大家開始複習2017年物業管理師的考試了沒有?下面本站小編爲大家整理了《基本制度與政策》部分，關於業主大會的知識點，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關注應屆畢業生網!
在過去的物業管理 實踐中，我國主要採用業主委員會代表全體業主決策的作法，業主委員會對業主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業主委員會決策制度對物業管理活動的發展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。由於一些業主委員會成員素質不高，以至不斷出現業主委員會爲了少數人的利益而侵害大多數業主合法權益的情況。同時，也由於業主對業主委員會缺少有效的監督機制，因此，業主之間，業主與業主委員會之間，業主委員會成員之間，產生大量矛盾，給物業管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒佈後，改變業主委員會決策的舊有作法，推行業主大會制度，規定物業管理區域內，由全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益，並決定物業管理的重大事項。這一制度有利於維護大多數業主的合法權利，可以有效解決物業管理活動中業主委員會的不規範行爲。
(一)業主大會的組成和性質
業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，有權依據法律法規的規定和業主公約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。物業管理區域內的任何業主，都必須遵守業主大會制定的業主公約和業主大會議事規則，遵守業主大會制定的各項規章制度，並執行業主大會作出的決定。
(二)業主大會的籌備與成立
1.成立業主大會的限制和選擇
一個物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會。對於由衆多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主解決物業管理的公共事項;對於業主數量很少的物業管理區域，業主共同商討物業管理問題很方便，業主大會成立與否並不影響業主關於物業管理的民主決策，因此，這樣的物業管理區域，可以不成立業主大會。《條例》規定：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”例如，有的大廈建築規模很大，連同配套建築和設施構成獨立的物業管理區域，但大廈產權統屬一人或幾人，業主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業主大會。業主大會僅僅是業主民主決策一種組織形式，《條例》規定業主大會制度，是爲了保障衆多業主的'公衆權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。
2.業主大會的籌備
(1)成立業主大會籌備組
業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公
有住房出售單位)組成業主大會籌備組。業主大會籌備組負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定後，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
(2)業主大會籌備組的工作內容
①確定首次業主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;
②參照政府主管部門制訂的示範文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案);
③確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
(3)籌備業主大會的工作要求
①業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;
②公告《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案)的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;
③確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人爲準;
④業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實施辦法進行。
3.業主大會的成立
業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會的會議議程一般包括以下內容：
(1)報告業主大會的籌備工作情況;
(2)宣讀業主名冊和在首次業主大會會議上的投票權數;
(3)宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;
(4)投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;
(5)宣讀業主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。
《條例》還規定：“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”
(三)業主大會的職責
《條例》規定業主大會的六項職責：
(1)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(3)選聘、解聘物業管理企業;
(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施;
(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
(四)業主大會活動規則
1.定期會議和臨時會議
業主大會會議分爲定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業主委員會組織召開。定期會議的期間由業主大會在業主大會議事規則中確定。當出現下列情況時，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
(1)20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的;
(2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(3)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生以上應當召開業主大會臨時會議的情況時，如果業主委員會不履行組織召開會議職責，區、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開業主大會臨時會議。
業主委員會應當在召開業主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。如果是住宅小區召開業主大會會議，還應當同時告知與物業管理區域相關的居民委員會。
2.業主代理人和業主代表人
(1)業主代理人
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人蔘加。代理人應當在業主委託書的授權範圍內行使代理權，如投票、發表意見、參加表決等等。業主委託代理人的授權內容不得超越業主自身權限，如投票權數。業主只能委託代理人代理事項，不能委託代理人代理業主身份，代理人無權以候選人身份參加業主委員會成員的競選。
(2)業主代表人
物業管理區域內業主人數較多的，可以按照幢、單元、樓層等爲單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項，書面徵求其所代表的業主意見。凡需投票表決的事項，業主代表應當要求業主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然後由業主代表在業主大會上代表業主如實投票。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加大會。
(3)業主大會的召開形式
業主大會會議可以採用到會業主集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見和書面投票表決的形式。無論採用何種形式，必須有不少於物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主的參加。
3.業主大會決定事項的表決效力
(1)業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
(2)業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘或解聘物業管理企業、專項維修資金使用與續籌方案的決定，實行特別多數表決原則，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會不符上述兩項規則的表決事項，均屬無效。業主委員會應當書面記錄業主大會會議情況，並存檔備案。
