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業主臨時公約
(一)業主臨時公約的概念
《條例》要求，建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
訂立業主公約是業主之間的共同行爲，通常情況下，業主公約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，公約的修改權也屬於業主大會。然而很多情況下，物業建成後，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會並不能立即成立。但基於物業的正常使用和已經入住業主共同利益的考慮，卻有制定業主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業的使用、維護、管理可能處於混亂無序的狀態，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業主公約在物業買受人購買物業時就須存在，這種在業主大會制定業主公約之前存在的業主公約，稱爲業主臨時公約。
(二)業主臨時公約的制定
1.業主臨時公約制定的主體
業主臨時公約一般由建設單位在出售物業之前預先制定，爲什麼規定由建設單位制定業主公約呢?這是因爲建設單位在物業銷售之前是物業的惟一業主，即第一業主，而且建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定業主公約的基本依據。但是，建設單位制定的業主公約畢竟不同於全體業主通過規定程序制定的業主公約，它並不一定能完全體現全體業主的.意志，所以這個“業主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質，因此稱爲“業主臨時公約”。在業主成立業主大會後，業主通過業主大會會議表達自己的意志，決定製定新的業主公約，或者修改業主臨時公約，當然也可以繼續保持業主臨時公約，但此時的業主臨時公約經過業主大會的審議通過後，已經轉化爲正式的業主公約了。
2.業主臨時公約制定的時間
《條例》規定建設單位制定業主臨時公約的時間爲物業銷售之前。這是因爲，一旦有業主入住，就會涉及業主之間有關物業使用、維護、管理等方面權利義務的行使，因此，業主需要提前知曉業主公約的內容，以便能從入住一開始就遵守公約的規範。另外，在實踐中，建設單位一般將業主臨時公約作爲物業買賣合同的附件，或者在物業買賣合同中有明確要求物業買受人遵守業主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業買受人作出遵守業主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業主臨時公約應當在物業銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業銷售也包括物業的預售和現售兩種形式。根據《商品房銷售管理辦法》第3條的規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行爲。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行爲。無論物業的現售還是預售，建設單位都應預先制定業主臨時公約。
業主公約
(一)業主公約的概念
業主公約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理 區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規範，它一般以書面形式訂立。業主公約作爲業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作爲業主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業主共同遵守。業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益的補充，是有效調整業主之間權利與義務關係的基礎性文件，也是物業管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業管理秩序，必須充分認識到業主公約起到的重要作用。
共同財產和共同利益是業主之間建立聯繫的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協商的機制來實現，業主公約集中體現了經民主協商所確立的全體業主均需遵守的規則。維護業主的財產權利是物業管理的主要內容，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主關於房屋財產的共同權益。因此業主公約必須協調各個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，並按照少數服從多數的原則解決存在的分歧。
業主一旦共同決定委託物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，並將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行爲。
(二)業主公約的主要內容
業主公約的內容主要包括四個方面：
(1)有關物業的使用、維護、管理。如業主使用其自有物和物業管理區域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業主對物業管理區域內公共建築和共用設施使用的有關規程;業主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規則等等。
(2)業主的共同利益。如對物業共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環境衛生的維護等等。
(3)業主應當履行的義務。如遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;按照國家有關規定交納專項維修資金;按時交納物業服務費用;不得擅自改變建築物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規定飼養家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。
(4)違反公約應當承擔的責任。業主不履行業主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失爲主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業主委員會或者物業管理企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。
(三)業主公約的法律效力
業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。由於業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾，因此，業主公約的效力範圍當然涉及全體業主。理解業主公約的法律效力應當注意以下兩點：
(1)業主公約對物業使用人也發生法律效力。由於業主公約的一項核心內容是規範對物業的使用秩序，而物業使用人基於其實際物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必要直接與物業使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。
(2)業主公約對物業的繼受人(即業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解爲繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。
