2017房地產估價師考試理論與方法練習題

理論與方法是房地產估價考試中的科目之一，也是房地產估價師最實用的一門科目。下面本站小編爲大家整理的房地產估價師考試理論與方法練習題，希望大家喜歡。

1.某塊土地上有一建築物，各層建築面積相同，共有20層，且建築密度爲60%，則建築容積率爲( )。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%

答案：B

2.土地取得成本是取得( )所需的費用.稅金等。

A.土地使用權

B.土地轉讓權

C.土地經營權

D.開發土地

答案：D

3.對於單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加後的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

A.建築面積

B.原容積率

C.土地總面積

D.增加後的容積率

答案：B

4.下面對假設開發法適用條件的表述最爲準確的爲( )。

A.新開發房地產項目

B.用於出售用途的房地產項目

C.具有投資開發或再開發潛力的房地產

D.用於投資或再開發的房地產

答案：C

5.房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。

A.都是價格，用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質論價

D.市場性質相同

答案：ABD

6.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。

A.所有權價格

B.抵押權價格

C.地役權價格

D.使用權價格

答案：D

7. 房地產的供給曲線表示( )。

A.房地產的出售量與其價格之間的關係

B.房地產的出售量與購買者能力的關係

C.房地產的供給量與其價格之間的關係

D.房地產的供給量與購買者能力的關係

答案：C

8.某高層樓房佔用的土地總面積爲800 m2，總建築面積爲2000 m2，某人擁有其中120m2的建築面積。那麼如果按建築面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量爲( )m2。

A.40

B.45

C.48

D.50

答案：C

9.有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限爲50年，單價爲3500元/m2，報酬率爲8%;乙房地產收益年限爲30年，單價爲3000元/m2，報酬率爲6%。那麼，甲的價格( )乙的`價格。

A.高於

B.低於

C.等於

D.條件不足，無法確定

答案：B

10.某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別爲93萬元.100萬元.120萬元，從第4年到第30年的淨收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率爲12%，則此宗估價對象房地產的價格爲( )萬元。

A.992.06

B.983.10

C.1080

D.852

答案：B

國外以及中國香港和臺灣地區對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱爲Real Estate Appraisal，將Appraisal定義爲“得出一種價值意見的行爲或過程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英國和其他英聯邦國家大多稱爲Propeny Valuation。日本和韓國稱爲不動產鑑定評價，其中日本把不動產鑑定評價定義爲“判定不動產的經濟價值，並將其結果用貨幣額表示”。中國香港地區習慣上稱爲物業估值或物業估價。中國臺灣地區稱爲不動產估價，一般把不動產估價定義爲“依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行爲。”

房地產估價的文書主要有以下10種：

(1)估價委託書估價委託書是由估價需求方出具的，明確估價目的、估價對象、估價時點、估價服務收費標準、付款方式、估價報告交付日期等事項的文書，是估價的重要依據之一，放入估價報告的附件中。

(2)估價委託合同估價委託合同是由估價雙方就估價事宜共同簽訂的書面文件。估價委託合同的作用有：①建立受法律保護的委託與受託關係;②明確委託人和估價機構的權利和義務;③載明估價的有關事項。

(3)估價項目來源和接洽情況記錄估價項目來源和接洽情況記錄是記載估價機構的估價業務來源的原始資料，做好記錄有助於估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助於估價機構開拓業務和更好地提供服務。

(4)估價作業方案估價作業方案是在估價委託合同簽訂後，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間、估價人員的計劃和安排，以保證估價項目能保質、按時完成。

(5)估價所需資料清單估價所需資料清單是根據估價對象狀況、估價目的所列出的需要的資料清單。

(6) 估價對象實地查看記錄估價對象實地查看記錄是估價師到估價對象現場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區位狀況、歷史狀況以及周邊房地產市場狀況的文字、照片、攝影等信息的記錄，是估價的重要依據之一，通常作爲估價報告的附件存檔。估價對象實地查看記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

(7)估價報告估價報告是估價機構出具的關於估價對象價值的專業意見，是記述估價過程、反映估價成果的文件及關於估價對象價值的分析報告。

(8)估價報告內部審覈表估價報告內部審覈表是估價機構爲保證出具的估價報告質量，對估價報告進行逐級審覈、把關的記錄。

(9) 估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄該記錄是估價機構在對一些複雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師對估價過程、結論有不同的意見，或者估價審覈人員對估價結果提出重大修改意見的記錄，做好記錄有助於估價機構及估價師參考借鑑、不斷總結提高。

(10)估價報告交接單估價報告交接單是估價報告交接和存檔的文書，可以作爲估價機構已向估價委託方提交估價報告的憑據和內部存檔管理的憑據。