2017房地產估價師考試理論與方法複習試題

房地產估價師主要是對房屋建築進行合理的估價，下面本站小編爲大家整理的房地產估價師考試理論與方法複習試題，希望大家喜歡。

1.用市場法對房地產進行估價時，需要進行( )修正。

A.交易過程

B.交易情況

C.交易日期

D.交易價格

答案:BC

2.現行的土地權屬證書有( )。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《土地他項權利證明書》

答案:BCD

3.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即採用逐項遞移的方法分別計算一系列的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，藉以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。在實際運用中，移動平均法有( )和( )之分。

A.指數平滑法

B.簡單移動平均法

C.指數移動平均法

D.加權移動平均法

答案:BD

4.《城市房屋拆遷管理條理》規定拆遷補償的方式有( )。

A.貨幣補償

B.房屋產權調換

C.實物補償

D.等價補償

答案:AB

5.假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即( )。

A.估價時點

B.待開發項目開工之日

C.待開發項目取得土地使用權之日

D.該開發項目開始銷售之日

答案:A

6.抑制房地產價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有( )。

A.制定最高限價或標準價格

B.政府通過調整房地產的供給來平抑房地產價格

C.徵收房地產交易稅或增值稅

D.建立一套房地產交易管理制度

答案:ABCD

7.某宗房地產土地面積300 m2，建築面積250 m2，建築物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建築面積300元，殘值每平方米建築面積50元，則該宗房地產相對於空地的減價額爲( )元。 A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

答案:A

普通的估價業務，具有大量性、重複性等特點，房地產估價機構及估價師已經能夠完全熟練掌握。對於損害賠償估價而言，則呈現出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑑的方面較少，需要針對每個損害的案例進行具體分析的基礎上確定不同的估價思路與估價技術路線與方法，從而使估價技術過程呈現出更大的靈活性;

損害賠償估價技術要與具體賠償案例相結合

損害賠償估價的主要技術方法原則上源於房地產估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。

[例一]結合具體案例採用傳統的估價方法。例如，一般對於施工質量缺陷引起的房地產貶值，如果屬於可修復的情形，可以採用成本法的思路，根據按照修復方案進行造價及相關費用的估價確定估價結果，其估價結果依賴於具體的修復方案。

對於無法完全修復的賠償案例估價，可採用不同的估價技術處理。依賴於處理方案有兩種估價方案：一種是進行必要的修復程序，根據修復的方案進行計算，還需要計算修復後狀態下的貶值，另一種是未進行該修復程序，從而直接計算損害現狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要藉助其他的方法例如市場比較法進行，或者根據非估價傳統主流方法的其他方法如支付意願法等進行。

[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區規劃變化，業委會提出的`房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發商減少綠化的造價以及多建房屋的開發利潤所得進行求取，在此過程中，綠化造價採用成本法進行求取，開發利潤通過變形的假設開發法進行求取。

[例三]非傳統估價方法的應用。例如環境質量引起的房地產貶值估價，需要通過對消費者的市場調查問卷，結合專家會議法、支付意願函數的建立等多渠道進行，從方法的意義而言，已超出傳統的估價方法，但從估價結果看，最終仍迴歸到房地產估價的範疇。

利率政策：

我國的住房公積金制度實行低存低貸的利率政策，最大限度支持職工貸款購房。住房公積金的存貸款利率由中國人民銀行提出，經徵求國務院建設行政主管部門的意見後，報國務院批准執行。

(一)個人存貸款利率

1.存款利率

職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息;上年結轉的按結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。每年6月30日爲結息日。

2.貸款利率

個人住房公積金貸款利率實行一年一定，於每年1月1日，按相應檔次利率確定下一年度利率水平;遇法定利率調整，貸款期限在1年以內的，實行合同利率，不分段計息;貸款期限在1年以上的，於下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。

(二)管理中沉澱資金的利率

管理中心在受委託銀行的住房公積金專戶中的沉澱資金，按單位存款相應期限檔次利率計息。

稅收政策：

住房公積金是政策性資金，實行免稅政策。其收益也併入住房公積金實行封閉管理和使用，免予徵收所得稅和營業稅。

(一)關於個人住房公積金的免稅

單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資l2%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。個人實際領(支)取原提存的住房公積金時，免徵個人所得稅。個人住房公積金作爲儲蓄性專項基金存款，其利息所得免徵個人所得稅。

(二)關於住房公積金管理中。的免稅

管理中心用住房公積金在受委託銀行發放個人住房貸款取得的收人，免徵營業稅;管理中心在受委託銀行存儲、用住房公積金購買國債、在指定的受委託銀行發放個人住房貸款取得的利息收入，免徵企業所得稅。