摘要：房地產法中針對懲罰性賠償作出了相關規定, 這對於市場轉型期行業規範的完善有着重要的約束意義和指導價值, 尤其對於房地產市場惡意欺詐行爲的防範有着積極的促進作用。文章認爲, 將懲罰性賠償提升至立法高度, 能夠促進房地產市場逐步走向成熟, 彌補制度缺失造成的監管不足。針對房地產法中懲罰性賠償制度的實施提出進一步完善建議。強調提高懲罰性賠償的適用性, 才能提升房地產市場監管能效。
關鍵詞：房地產法; 懲罰性賠償; 商品房買賣;
懲罰性賠償是指法院針對被處罰人所作出的賠償額度超出實際損失額度的賠償行爲。隨着市場形式和交易形式的日趨複雜, 傳統法律中的補償性賠償已經不能有效遏制消費欺詐行爲, 對於受害人合法的法律保障作用被嚴重削弱, 這就需要以懲罰性賠償作爲有效補充, 與補償性賠償相比, 其賠償的懲罰性質更加明顯, 從而體現出法律的公平正義。
一、懲罰性賠償制度在房地產糾紛中的適用現狀
1993年, 我國政府正式頒佈實施《消費權益保護法》, 其中第49條對懲罰性賠償作了明確界定:“如果商家在銷售和服務存在欺詐行爲, 則需根據消費者損失情況增加賠償額度, 其賠償額度一般爲消費者的消費額度再加一倍。”2003年4月, 國家高院頒佈《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 (以下簡稱解釋) , 首次從立法的高度對房地產銷售中的懲罰性賠償作出規定。當前, 國內懲罰性賠償機制尚未被廣泛適用, 但是將其引入消費監管領域則有着重大意義, 從當前房地產市場懲罰性賠償的適用性來看, 還存在不少問題亟待解決, 以下將一一論述。
(一) 惡意違約時的適用
《解釋》第8條指出:在房地產銷售中如果賣方存在惡意違約行爲, 則需要對其實施懲罰性賠償。存在以下情況者適用:第一, 雙方簽訂商品房售賣合同後, 出售方在未知會購買方的情況下將房屋另做抵押;第二, 雙方簽訂商品房售賣合同後, 出售方在未知會購買方的情況下將房屋出售給第三方。
(二) 欺詐情形的適用
《解釋》第9條指出:“商品房出售方簽訂購銷合同後, 如具備以下情形, 造成合同條款無法正常履行者, 購買方有權要求出售方返還其房款、利息及相關損失, 並主張出售方承擔購房款一倍以內的經濟賠償。”具體情況包括:第一, 出售方可以隱瞞商品房不具備預售許可證事實或者提供虛假預售手續者;第二, 房屋已經抵押而故意隱瞞的;第三, 故意隱瞞房屋已經出售與第三方或者隱瞞房屋性質爲拆遷安置屬性者。具有上述行爲則需要承擔相應的懲罰性賠償。
二、懲罰性賠償適用範圍存在的問題
(一) 欺詐事實下舉證責任配置不合理
在欺詐行爲所主張的懲罰性賠償中, 出賣一方需要具備主觀故意性, 在欺詐行爲判斷中則以過錯責任爲主, 如果不能證明出賣一方具有主觀欺詐性, 則不構成欺詐行爲。在民事訴訟中一般以“誰主張誰舉證”爲原則, 那麼購房者需要自己蒐集開發商的欺詐過錯才能舉證, 但是所謂的“故意”則具有很大的主觀性, 是內隱的一種心理行爲, 因此購房者不容易將其以實體證據進行展示。從這一點來看, 其舉證合理性有待商榷, 而且還會提高被侵權者的權益主張成本, 對消費者造成不利影響。
(二) 關於預售許可證欺詐情形的規定與其他法律衝突
從《解釋》第9條規定來看, 如果開發商可以隱瞞不具備預售許可證的事實, 或者向購房者出示虛假許可證而造成合同無效者, 買方能夠提出懲罰性賠償主張。但仍有一點需要引起注意, 也就是房地產商雖然未能獲得預售證, 但是房屋建築已經建造完畢, 具有交付能力或者部分交付能力, 在這種情形下, 房地產商仍有可能履行合約或者履行部分合約, 但是由於其爲違反相關法律, 才造成合同被撤銷或者解除。《解釋》第2條規定:“如果出賣方爲獲得預售許可而與消費者簽訂購房合同的屬於無效合同, 但如果在消費者起訴前獲得預售許可, 則合同被認定有效。”合同性質的變化已經與合同法規定形成衝突, 如果不重視這一問題, 極有可能造成缺漏, 使開發商在房地產銷售中利用這一點進行欺詐舞弊。
(三) 適用範圍過於狹窄, 賠償標準模糊
《解釋》對懲罰性賠償得適用性進行了列舉, 雖然列舉便於操作, 但是卻容易忽視開發商比較隱蔽的欺詐行爲, 如開發商沒有開發主體資質、商品房銷售證照不全等, 都會影響到消費者的合法權益。還有一些開發商刻意隱瞞房屋的質量問題, 造成購房者居住質量下降或無法居住等。但是這些問題尚未在《解釋》中的懲罰性賠償中出現, 也就是說如果開發商存在這些方面的欺詐行爲, 則無須承擔懲罰性賠償, 這一規定顯然與立法精神相悖。
從懲罰性賠償標準來看, 《解釋》中規定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。其中“可以”這一概念界定具有很大的模糊性, 買受人可以選擇或者放棄懲罰性賠償主張。其基礎是建立在已經預付房款這一條件上。如果買受人僅僅簽署預售合同, 但是卻並未繳付相關款項, 那麼則無權主張懲罰性賠償。而合同當中對於“已付房款”類目並未做出明確規定, 尤其是在購房定金、預付款以及誠意金方面並未進行說明。
三、懲罰性賠償制度在房地產法中適用的改進
(一) 欺詐情形下舉證應採用過錯推定原則
“故意”一詞帶有主觀色彩, 購房者即使權益受到侵害, 也很難從主觀層面找到證據。針對這一問題, 《解釋》需要對舉證責任進行重新修正, 以過錯推定形式進行。開發商需要主動舉證自身沒有過錯, 如果其舉證不力, 則被視爲有惡意欺詐行爲, 屬於故意。開發商需要證明自己已經向購房者出示“房屋已售”或者“已抵押”, 這一點對於處於弱勢一方的消費者而言有積極的保護作用, 並以此作爲是否執行懲罰性賠償的依據。
(二) 在預售許可證的欺詐情形下應分情況適用懲罰性賠償
《解釋》中對於預售許可證的規定, 需要儘快對其進行完善。首先, 要刪除第2條中的“不具備預售許可證則認定購房合同無效”的規定, 如果出售方可以隱瞞其不具備預售許可證這一事實, 即使合同被判無效, 消費者仍可主張懲罰性賠償。但是有些消費者明知開發商不具備預售許可證, 但是爲了儘快入住仍與其簽訂購房合同, 這樣的合同被確認無效之後, 雙方都需要承擔相應過失, 購買方則無權主張懲罰性賠償。
在《消費者權益保護法》當中已經明確規定, 如果存在欺詐行爲則能夠主張懲罰性賠償, 但是對於欺詐行爲的界定不夠細化。最高人民法院在《民通意見》中規定:“一方當事人故意告知對方虛假情況, 或者故意隱瞞真實情況, 誘使對方當事人做出錯誤意思表示的, 可以認定爲欺詐行爲。”這一司法解釋主要《民法通則》作爲解釋對象, 在《消費者權益保護法》解釋中同樣適用。其中列示了六類適用於懲罰性賠償的情況, 如果不屬於其法定情形, 則不得引用解釋中的賠償規定。從這一點可以看出, 《解釋》在《消費者權益保護法》基礎上進一步縮小了“欺詐”界定範圍, 僅在特定幾類情形中使用。因此如果在購置商品房過程中出現消法中規定的欺詐行爲, 但是解釋中未作出明確認定, 那麼也不適用於懲罰性賠償。否則, 就會出現嚴重欺詐行爲無法獲得有效賠償, 輕微欺詐可能執行加倍賠償的不合理現象。
(三) 擴大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的範圍
買受人在主張自身懲罰性賠償權益時, 需要具備兩個條件, 一是欺詐行爲已經發生, 二是欺詐結果已經形成。但是欺詐行爲本身具有一定的主觀性, 買受人很難掌握直接證據。如果無法直接舉證, 買受人的消費權益將受到嚴重侵害, 難以獲得必要的權益保障。
因此, 《解釋》需要進一步擴大懲罰性賠償的適用範圍, 在立法層面要突出列舉和概括兩種類型, 既要對典型欺詐現象進行列舉, 以提高法律條文的適用性, 同時還需要對房屋購銷當中的.欺詐行爲進行歸納, 爲買受人提供更多的舉證途徑, 尤其是在舉證有效性認證方面要突出認證彈性, 根據實際情況做出客觀判斷。以避免在列舉之外的欺詐行爲有漏洞可鑽, 保護消費者權益的同時也有利於減少司法尷尬。
(四) 明確買受人的法律地位
《解釋》第1條規定:“本解釋中所涉及的商品房買賣合同, 是指開發商將待間房屋或者已經竣工的房屋面向社會進行銷售, 並且將房屋產權轉移給買受人, 買受人支付相應購房資金的有效合同。”從這一規定內容來看, 將房屋購買者統稱爲“買受人”, 不管“買受人”主體以及購買目的如何, 都適用於懲罰性賠償。從法律實踐來看, 這一規定本身存在一定問題。
首先, “買受人”可能是個人, 也可以是集體或單位。當前不少單位整體購置樓盤再出售給員工的情形並不少見。如果單位與開發商交涉中遭遇欺詐或者惡意違約, 則單位處於受害角色, 進而損害員工利益。如果“買受人”不包括集體或者單位, 那麼開發商則有可能以此爲由實施欺詐行爲。
其次, 需要對受買人購房目的作出界定, 以此判斷是否採取懲罰性賠償。當前房市過熱, 購房者動機更是複雜多樣, 尤其是一些投機炒房的行爲屢禁不止, 不但影響了市場穩定秩序, 同時還有哄擡房價之嫌。如果這些購買羣體遭遇開發商的惡意欺詐, 那麼是否適用於懲罰性賠償, 這一點還值得再次商榷。基於此, 《解釋》需要結合購房主體性質、動機、目的等進行有針對性的完善, 從而突出懲罰性賠償是適用性和科學性。
四、結語
隨着國家房地產市場的不斷升溫, 市場規範也需要進行及時完善, 以保證市場穩定運行。懲罰性賠償對於遏制開發商及房地產銷售商的惡意欺詐行爲有一定作用, 有利於建立起更規範的市場秩序, 保障購房者權益不受侵害。界定懲罰性賠償的適用範圍, 有利於規範房地產市場的有序運轉, 提高法律規定的切適性。
