房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，並註冊登記後從事房地產估價活動的人員。下面應屆畢業生分享房地產估價師《理論與方法》考試科目知識點給大家參考!
第一節 對房地產估價的基本認識
一、房地產估價的含義
(一)專業估價與非專業估價的區別
對“估價”通俗而簡單的理解，就是估計商品、資產、財產等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他估計得對或錯，也不論人們是否相信其估計結果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以諮詢親友的意見。這種意義上的估價，不妨稱爲非專業估價。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價結果，就需要專業估價。
(二)專業房地產估價的概念
專業房地產估價的核心內容，是接受他人委託，爲了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。爲了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的單位和個人是房地產估價機構和房地產估價師，而且要求遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，採用科學的方法去分析、測算和判斷。因此，如果給專業房地產估價下個完整的定義，那麼它是指房地產估價機構接受他人委託，委派房地產估價師，爲了特定目的'，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，採用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷並提供相關專業意見的活動。
(三)估價與評估的異同
房地產估價也稱爲房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值，時常還稱爲房地產評估。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。
(四)國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義
國外以及中國香港和臺灣地區對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱爲Real Estate Appraisal，將Appraisal定義爲“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行爲或過程)”。
二、房地產估價的特點
爲了進一步理解和把握房地產估價的含義，還應對房地產估價有下列認識。
(一)房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
(二)房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價
(三)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證
(四)房地產估價有誤差但誤差應在合理的範圍內
(五)房地產估價既是科學也是藝術
三、房地產估價的必要性
(一)專業估價存在的基本前提
(二)房地產需要專業估價
(三)房地產估價在估價行業中佔主體
房地產估價不僅必要，而且在估價行業中佔主體。這是因爲：
(1)房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。
(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。
(3)房地產估價還普遍提供房地產諮詢服務，其他資產估價主要限於價值評估本身。
第二節 對房地產估價的各種需要
一、房地產抵押的需要：
房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的佔有，將該房地產作爲履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。上述債務人或者第三人爲抵押人，債權人爲抵押權人，用於擔保債務履行的房地產爲抵押房地產。
二、房地產徵收徵用的需要：
房地產特別是土地，是各種生產、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時爲了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業、保障性安居工程建設、舊城區改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不徵收或者徵用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。徵收和徵用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在於，都是強制性的，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在於，徵收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地徵歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;徵用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被徵用的財產使用後，應當返還被徵用人，通俗地說是“強租”。
三、房地產稅收的需要：
自古以來，房地產是一個良好的稅源，與房地產有關的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產稅(房屋稅)、地產稅(土地稅、地價稅)、房地產稅(不動產稅、財產稅、物業稅)、契稅(不動產取得稅、不動產移轉稅)、土地增值稅等。在現代市場經濟下，這些稅種的計稅依據一般是房地產的成交價格、價值、租金或者以它們爲基礎的房地產價格差額、增值額等。爲了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說服納稅人，稅務機關需要掌握真實的房地產價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)爲參考覈定計稅依據。納稅人認爲稅務機關覈定的計稅依據不合理的，也可能委託房地產估價機構評估計稅價值，以說服稅務機關重新覈定計稅依據。
四、房地產保險的需要：
房地產是最重要的財產之一，特別是建築物可能因發生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值，爲投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發生後需要評估因保險事故發生造成的財產損失，爲保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，爲採取有關補救措施提供參考依據。
五、房地產轉讓和租賃的需要：
房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是指房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡稱房地產)轉移給他人的行爲。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人(國家)、土地使用權人作爲出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行爲。
由於房地產價值較大，房地產轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大的損失。又因爲一般的單位和個人不是專門從事房地產交易的，甚至一生中未曾經歷過房地產交易，並且沒有兩宗房地產是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產及其市場行情通常不很瞭解，這就需要房地產估價爲其確定轉讓價格或租金等提供參考依據，以免在房地產轉讓和租賃中遭受損失。
六、國有建設用地使用權出讓的需要：
國有建設用地使用權。出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費 (簡稱出讓金等費用)的行爲。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進行估價，爲市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定各種出讓底價(一般是出讓人可接受的最低價)提供參考依據，或者爲欲取得土地者確定各種出價 (一般是欲取得土地者可承受的最高價)提供參考依據。例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾願意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。
七、房地產分割的需要：
房地產通常是家庭財產的最主要部分，離婚、繼承遺產、分家等通常涉及房地產分割。但房地產一般不宜採取實物分割的方法，原因一是房地產在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會嚴重損害房地產的效用，減損房地產的價值。因此，一般是採取折價或者拍賣、變賣的方式，然後對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜採取實物分割由雙方各得一半，多數情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場價值的一半向對方支付現金或現金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委託房地產估價機構對該住房進行估價。
