一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號)
1.某塊土地上有一建築物，各層建築面積相同，共有20層，且建築密度爲60%，則建築容積率爲( )。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
答案B
2.土地取得成本是取得( )所需的費用.稅金等。
A.土地使用權
B.土地轉讓權
C.土地經營權
D.開發土地
答案D
3.對於單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加後的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建築面積
B.原容積率
C.土地總面積
D.增加後的容積率
答案B
4.下面對假設開發法適用條件的表述最爲準確的爲( )。
A.新開發房地產項目
B.用於出售用途的房地產項目
C.具有投資開發或再開發潛力的房地產
D.用於投資或再開發的房地產
答案C
5.房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價
D.市場性質相同
答案ABD
6.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。
A.所有權價格
B.抵押權價格
C.地役權價格
D.使用權價格
答案D
7. 房地產的供給曲線表示( )。
A.房地產的出售量與其價格之間的關係
B.房地產的出售量與購買者能力的關係
C.房地產的供給量與其價格之間的關係
D.房地產的供給量與購買者能力的關係
答案C
8.某高層樓房佔用的土地總面積爲800 m2，總建築面積爲2000 m2，某人擁有其中120m2的建築面積。那麼如果按建築面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數量爲( )m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
答案C
9.有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限爲50年，單價爲3500元/m2，報酬率爲8%;乙房地產收益年限爲30年，單價爲3000元/m2，報酬率爲6%。那麼，甲的價格( )乙的價格。
A.高於
B.低於
C.等於
D.條件不足，無法確定
答案B
10.某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經計算未來3年收益分別爲93萬元.100萬元.120萬元，從第4年到第30年的淨收益會穩定在130萬元左右，在該區域酒店類房地產的報酬率爲12%，則此宗估價對象房地產的價格爲( )萬元。
A.992.06
B.983.10
C.1080
D.852
答案B
11.建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。
A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
答案D
12.通常情況下，評估下列房地產適用收益法的有( )。
A.寫字樓
B.電影院
C.教學樓
D.停車場
答案ABD
13.某大廈總建築面積10000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值爲180萬元，建築面積爲240 m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人佔有的土地分額爲( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
答案C
14.某建築物實際經過年數爲lO年，估價人員現場查勘後認爲該建築物建築設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高於正常建築物，判斷其有效經過年數爲18年，剩餘經濟壽命爲22年，殘值率爲4%，用直線法計算該建築物的成新率爲( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
15.可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是( )。
A.同處於一個領域
B.同處在同一供求範圍內的類似地區
C.同處於一個相對穩定定的環境
D.同處於公平競爭的地區
答案B
16.同一塊土地，在估價時考慮(或假設)的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未徵用補償的農地，取得該土地後還需要支付徵
地補償費;②已徵用補償但未作“三通一平或以上開發的土地：③已作“三通一平或以上開發的土地;④取得該土地後需要進行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤
答案D
17.在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的爲( )。
A.居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值
B.居民區的房地產增值，工業用地房地產增值
C.居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值
D.居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值
答案C
18.房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產的供給價格
B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格
D.房地產的均衡價格
答案D
19.某宗2000年末取得土地使用權的工業廠房，正常情況下通過出租每年可獲淨收益160萬元，該房地產的報酬率爲7%。估價時點爲2005年末，該宗房地產的收益價格爲( )
A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71
答案B
20.商業用地房地產位置的優劣主要取決於( )。
A.周圍環境狀況安寧程度
B.位置有利於原料和產品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度臨街狀況
答案D
21、有關非專業估價，下列說法正確的是( )。
A、由取得相關資格的專業人員完成
B、是一種專業意見
C、具有社會公信力
D、不用承擔法律責任
標準答案：d
22、有關專業估價下列說法不正確的是 ( )。
A、由取得相關資格的專業人員完成
B、任何人都可以做出
C、具有社會公信力
D、是一種專業意見
標準答案：b
23、房地產估價專指 ( )。
A、房地產價值進行評估
B、房屋工程質量評估
C、房屋使用功能評估
D、房屋完損等級評估
標準答案：a
24、房地產估價是評估房地產的 ( )。
A、價值
B、使用價值
C、交易價格
D、市場價格
標準答案：a
25、房地產估價中，下列對“兩類專業意見”描述正確的是( )。
A、諮詢性或證據性的
B、鑑證性或參&中大網校&/考性的
C、鑑證性或證據性的
D、兩種專業意見所承擔的法律責任完全相同
標準答案：c
26、下列有關估價委託人描述正確的是( )。
A、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委託合同的單位或個人;
B、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委託合同的單位;
C、向估價機構提出估價需求，與估價機構訂立估價委託合同的個人;
D、向估價機構提出估價需求的單位或個人。
標準答案：a
27、房地產的基本存在形態在理論上只有( )。
A、土地、建築物、房地
B、土地、建築物;
C、建築物、房地;
D、土地、建築物、房地、權益。
標準答案：a
28、有關價值類型下列說法正確的是( )。
A、同一估價對象的價值並不是唯一的;
B、同一估價對象的價值是唯一的;
C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一的;
D、ABC均不正確。
標準答案：a
29、本質上的非市場價值主要有以下4種，下列中不正確的是( )。
A、不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的快速變現價值;
B、在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的謹慎價值;
C、符合繼續使用條件下的清算價值;
D、從某個特定投資者的角度來衡量的投資價值。
標準答案：c
30、關於估價假設，要要防止出現以下3種情況不包括( )。
A、濫用估價假設;
B、不明&中大網校&/確估價假設;
C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關的估價假設;
D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設。
標準答案：d
31、目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是( )。
A、招標
B、拍賣
C、掛牌和協議
D、自由買賣
標準答案：d
32、在我國招標出讓土地使用權的出讓人可以是( )。
A、市、縣人民政府辦公室
B、鄉人民政府土地行政主管部門
C、市、縣人民政府土地行政主管部
D、村委會
標準答案：c
33、在房地產抵押過程中，債務人或者第三人( )房地產的佔有。
A、不轉移
B、轉移
C、暫不轉移
D、暫時轉移
標準答案：a
34、房地產作爲財產抵押後，該房地產的價值( )所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。”
A、大於
B、小於
C、等於
D、小於或者等於
標準答案：a
35、實行房屋產權調換補&中大網校&償方式的某拆遷房屋，經測算調換房屋的房地產市場價值爲4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產市場價值爲3000元/平方米。下列最接近產權調換差價的是( ) 元/平方米。
A、7500
B、3750
C、1500
D、-1500
標準答案：c
二、多項選擇題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
1.用市場法對房地產進行估價時，需要進行( )修正。
A.交易過程
B.交易情況
C.交易日期
D.交易價格
答案BC
2.現行的土地權屬證書有( )。
A.《國有土地所有證》
B.《國有土地使用證》
C.《集體土地所有證》
D.《土地他項權利證明書》
答案BCD
3.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即採用逐項遞移的方法分別計算一系列的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，藉以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。在實際運用中，移動平均法有( )和( )之分。
A.指數平滑法
B.簡單移動平均法
C.指數移動平均法
D.加權移動平均法
答案BD
4.《城市房屋拆遷管理條理》規定拆遷補償的方式有( )。
A.貨幣補償
B.房屋產權調換
C.實物補償
D.等價補償
答案AB
5.抑制房地產價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有( )。
A.制定最高限價或標準價格
B.政府通過調整房地產的供給來平抑房地產價格
C.徵收房地產交易稅或增值稅
D.建立一套房地產交易管理制度
答案ABCD
6.房地產之所以有價格，前提條件是( )。
A.有效供給
B.有效需求
C.有用性
D.稀缺性
答案BCD
7.具體的長期趨勢法主要有( )。
A.數學曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發展速度法
D.移動平均法和指數修勻法
答案ABCD
8.對於一宗房地產的價格，通常由( )所構成。
A.土地取得成本
B.開發成本
C.銷售稅費.投資利息
D.管理費用
答案ABCD
9.收益性房地產的價值就是其未來淨收益的現值之和，價值的高低主要取決於( )。
A.未來淨收益的大小
B.獲得淨收益的可靠性
C.獲得淨收益期限的長短
D.獲得淨收益預期
答案ABC
10.估價作業上真實.客觀.合理的價格是指( )。
A.估價師向買賣雙方推薦的價格
B.交易雙方均接受的價格
C.對交易雙方來說經濟上合理的價格
D.正常交易情況下形成的價格
答案CD
11.下列費用不用計入商品住宅價格的'爲( )。
A.非住宅小區級的公共建築的建設費用
B.住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用
C.住宅小區內的公共設施
D.住宅小區的文化娛樂中心
答案AB
12.房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過( )來實現。
A.充公權
B.管制權
C.徵稅權
D.徵收權
答案ABCD
13、 在實際估價中，運用架設開發法估價結果的可能性，關鍵取決於( )。
A、房地產具有開發或者再開發的潛力
B、將預期遠離作爲理論依據
C、正確判斷了房地產的最佳開發方式
D、正確量化了已經獲得的收益和風險
E、正確預測了未來開發完成後的房地產價值
標準答案：c,
14、 假設開發法中，選擇最佳的開發利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。
A、可接受性
B、保值增值性
C、現實社會需要程度
D、未來發展趨勢
E、固定性
標準答案：a, c, d
15、 收益性房地產的價值到底主要取決於( )。
A.已經獲得淨收益的大小
B.未來獲得淨收益的風險
C.未來獲得淨收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來獲得淨收益期限的長短
標準答案：b, c,
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上塗黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1、在估價報告中，簽署估價師聲明是爲說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委託人也是一種警示。 ( )
答案：錯
解析：見教材。
2、若估價報告在其有效期內未付諸使用，則估價責任隨之終止。 ( )
答案：對
解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告有效期”。
3、房地產的位置優劣，取決於與特定的區位相聯繫的自然因素與人文因素的總和。 ( )
答案：對
解析：見教材。
4、評估土地價格時，不應包括建築物地上部分的價值，但應包含其地下部分的價值。 ( )
答案：錯
解析：如果建築物有地下室、地下車庫等建築，在評估土地價格時，建築物地下部分的價值因不屬於土地價格，不能計算在內。
5、如果估價對象適宜採用多種估價方法進行估價，則應同時採用多種估價方法進行估價，不得隨意取捨。 ( )
答案：對
解析：見教材。
6、市場法中，採用間接比較得出房地產狀況修正係數爲0.951，其依據是可比實例的房地產狀況優於標準房地產狀況得102分，估價對象的房地產狀況劣於標準房地產狀況得97分。 ( )
答案：對
解析：在市場法中，採用間接比較得出的房地產狀況修正係數=100/102*97/100=0.951
7、在同一條道路上，不應附設兩種不同路線價。 ( )
答案：錯
解析：不是以一條街道附設一個路線價，一條街道可能有多個不同的路線價，比如由於街道兩側繁華程度不同、地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價。
8、在房地產估價中，對建築物經濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經濟收益狀況無關。 ( )
答案：錯
解析：從建築物經濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的。
9、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有着內在聯繫的，其中估價目的是龍頭。 ( )
答案：對
解析：見教材。
10、估價對象及其範圍和內容，既不能簡單得根據委託人的要求確定，也不能根據估價人員的主觀願望確定，而應根據估價目的，依據法律、行政法規並徵求委託人認可後綜合確定。 ( )
答案：對
解析：見教材。
11、人口密度過高會導致生活環境惡化，從而有可能降低房地產價格。 ( )答案：對
解析：見教材。
12、 “路線價”是臨街土地中“標準宗地”的平均水平價格，可視爲市場法中的“可比實例”價格。 ( )
答案：對
解析： 見教材。
13、如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發展速度的平均數，即平均發展速度，據此推算各期的趨勢值。 ( )
答案：錯
解析：如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，應採用平均增減量法而非平均發展速度法推算趨勢值。
14、選擇最佳的開發利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的範圍內選取。 ( )
答案：對
解析：選擇最佳的開發利用方式應以合法原則爲前提。
15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作爲居民區，鐵路就可能成爲增值因素。( )
答案：錯
解析： 如果在居民區附近有鐵路，由於噪音等問題，不但不能給這裏的居住房地產帶來增值，還會使這裏的房地產貶值，而對於某些工業房地產來說，由於方便了運輸，會使房地產增值。
四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點後兩位。請在答題紙上作答。)
1. 評估某塊城市規劃確定的住宅用地
土地總面積爲1500平方米
1、 收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作爲比較實例。
2、 可比實例的成交價格如下：
試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。
解：
1、比準價格=可比實例價格×交易情況修正係數×交易日期修正係數×房地產狀況修正係數
2、交易情況修正係數爲：
可比實例A=100/100
可比實例B=100/97
可比實例c=100/105
3、交易日期修正係數爲：
可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產狀況修正係數爲：
可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計算比準價格：
比準價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個比準價格的簡單算術平均數作爲市場法的估算結果，則有：
估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元
2. 估價對象爲一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建築總面積56000平方米，建築物結構爲鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限爲50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料爲：該寫字樓使用面積爲建築面積的65%，月租金爲每平方米使用面積150元，空置率平均爲15%。建築物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;傢俱設備原值8000萬元，耐用年限爲12年，殘值率爲4%。經常費每月100萬元，房產稅爲租金的12%，營業稅等爲6%。報酬率爲8%。
解：1、運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式爲：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元
3、計算年總費用：
(1)年折舊費=8000×(1-4%)/12 =640萬元
(2)年經常費=100×12=1200萬元
(3)年房產稅=5569.2×12%=668.3萬元
(4)營業稅等=5569.2×6%=334.15萬元
年總費用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬
4、計算年淨收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元
5、計算房地產價格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58萬元
