房地產估價師備考正在進行中，不知道考生們都複習得怎麼樣了呢?下面是小編分享的房地產估價師《理論與方法》單選複習題，一起來看一下吧。
1.一個估價項目中的估價目的，本質上是由( )決定的。
A.估價機構
B.估價師
C.估價報告使用者
D.估價委託人的估價需要
答案： D
2.一個估價項目中的價值類型，本質上是由( )決定的。
A.估價委託人
B.估價師
C.估價目的
D.估價對象
答案： C
3.下列關於價值類型的表述中，錯誤的是( )。
A.在用價值爲市場價值
B.投資價值屬於非市場價值
C.市場價值的前提之一是繼續使用
D.同一估價對象可能有不同類型的價值
答案： A
4.李某購買的商品房交付後，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用爲5000元，並延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金爲3000元，運營費用佔有效毛租金的15%。若月報酬率爲0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失爲( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是( )。
A.瞭解某宗房地產的出租人權益價值
B.瞭解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值
C.瞭解某地區地震後房地產價值的變化
D.瞭解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額
答案： D
6.任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，並且要受制於其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨一無二
D.不可移動
答案： D
7.下列房地產中，變現能力相對較強的是( )。
A.用途專業的房地產
B.價值較大的房地產
C.獨立使用的房地產
D.不可分割的房地產
答案： C
8.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬於實物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
答案： B
9.對於同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是( )。
A.謹慎價值
B.市場價值
C.殘餘價值
D.快速變現價值
答案： B
10.某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，餘款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率爲5%，則該套住宅的實際價格爲( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
11.下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是( )。
A.土地總價
B.土地單價
C.樓面地價
D.商品房價格
答案： C
12.設立地役權通常會使( )。
A.供役地的價值下降
B.需役地的價值下降
C.供役地與需役地的價值都下降
D.供役地與需役地的價值都上升
答案： A
13.下列關於房地產價格影響的表述中，正確的是( )。
A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲
B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲
C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降
D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降
答案： A
14.在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的( )。
A.謹慎原則
B.替代原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
答案： A
15.近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均爲一年前的某個日期，其估價類型可能是( )。
A.在建工程抵押估價
B.房地產損害賠償估價
C.期房市場價值評估
D.房地產估價的複覈估價
答案： D
16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建築面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是( )。
A.統一房地產範圍
B.統一付款方式
C.統一價格單位
D.統一市場狀況
答案： C
17.估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格爲86萬元，含有一個現價爲8萬元的車位和一套全新狀態下價值爲3萬元的傢俱，傢俱爲八成新。該可比實例經統一房地產範圍後的價格爲( )萬元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
答案： B
18.某寫字樓的採光受到影響，爲克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩餘經濟壽命爲30年，報酬率爲8%，該寫字樓因採光受影響造成的損失爲( )萬元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
答案： C
19.某房地產2009年4月的價格爲6500元/㎡，已知該類房地產2009年3～10月的價格指數分別爲105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月爲基數100)，該房地產2009年10月的價格爲( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
答案： A
20.報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是( )。
A.投資率是投資回收與投入資本的比率
B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高
C.當投資於房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率
D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低於其他較長期投資的報酬率
答案： D
21.對於收益性房地產來說，建築物的經濟壽命是( )。
A.建築物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態下淨收益大於零的持續時間
C.由建築結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間
D.剩餘經濟壽命與實際年齡之和的時間
答案： B
22.某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的淨收益爲( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案： D
23.某宗房地產年收益爲60萬元，建築物價值爲200萬元，建築物資本化率爲12%，土地使用期限爲30年，土地報酬率爲6%，該房地產的價值爲( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案： D
24.某房地產開發商開發一幢建築面積10000㎡的寫字樓，開發完成後銷售均價爲3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價爲1000元/㎡，開發成本和管理費用爲1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成後即開始銷售，銷售費用爲銷售價格的2%，銷售稅費爲銷售價格的5.5%，開發期爲1.5年，年利率爲10%。該幢寫字樓的銷售利潤率爲( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案： B
25.某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發後分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等爲3億元，年貸款利率爲7.2%，開發經營期爲1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率爲65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是( )元/㎡
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案： C
26.某寫字樓的建築面積爲4000㎡，剩餘經濟壽命爲32年，由於沒有電梯，出租率僅爲80%，月租金爲30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率爲90%，月租金爲40元/㎡，報酬率爲6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值爲( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案： D
27.在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成後的價值對應的`時間一般是( )。
A.取得待開發房地產的時間
B.開發期間的某個時間
C.開發完成後的時間
D.開發完成之後的某個時間
答案： B
28.現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用爲1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費爲600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率爲15%，則在估價時點的續建費用爲( )元/㎡。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
答案： B
29.直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由( )決定的。
A.房地產的歷史價格資料
B.房地產的未來價格資料
C.房地產的現實價格資料
D.估價師選取的現時和未來的價格資料
答案： A
30.某類商品房2004～2008年的售價分別爲6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格爲( )元/㎡。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案： C
31.威廉·阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示( )。
A.單位面積土地上農產品的產量
B.市場上每單位農產品的價格
C.生產每單位農產品的成本
D.向市場運輸每單位農產品的成本
答案： A
32.某工業用地總面積爲3000㎡，容積率爲0.5，樓面地價爲1000元/㎡。現按城市規劃擬變更爲商業用地，容積率爲4.0，相應的樓面地價爲1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價爲( )萬元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
答案： D
33.某估價報告中採用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.運營費用偏大
C.收益期限偏短
D.報酬率偏高
答案： D
34.某估價報告中的估價對象爲寫字樓在建工程，採用假設開發法求取其價值時，開發完成後的價值同時採用了市場法和收益法求取;採用成本法求取其價值時，土地採用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上採用了( )。
A.假設開發法和基準地價修正法兩種方法
B.假設開發法和成本法兩種方法
C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法
D.假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法
答案： D
35.在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建築物的結構存在安全隱患時，應( )。
A.假定建築結構是安全的
B.肯定建築物是安全的
C.強調建築結構安全須進行相關專業鑑定
D.說明建築結構安全難以確定
答案： A
