一． 單選題
1． 淨收益率與運營費用率的關係是（ ）
A．淨收益率=運營費用率
B．淨收益率>運營費用率
C．淨收益率<運營費用率
D．淨收益率+運營費用率=1
答案：D
2． 用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取（ ）淨收益作爲估價依據。
A． 類似房地產的客觀
B． 類似房地產的實際
C． 類似房地產的最高
D． 類似房地產的最低
答案：A
3． 與報酬率性質不同的名詞有（ ）
A． 利息率
B． 折現率
C． 內部收益率
D． 空置率
答案：D
4． 在收益法估價中，對於單獨土地的估價，是根據（ ）確定收益年限。
A． 土地的整個使用年限
B． 土地的`剩餘使用年限
C． 建築物的整個使用年限
D． 建築物的整個使用年限
答案：B
5． 某門市的土地剩餘使用年限爲3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限爲2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率爲30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是（ ）
A． 700000元
B． 695554元
C． 777268元
D． 800500元
答案：C
6． 鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是（ ）
A． 2%
B． 3%
C． 4%
D． 0
答案：D
7． 受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是（ ）
A． 30年
B． 20年
C． 10年
D． 40年
答案：B
8． 結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，需進行大修或翻修、改建的房屋，它的完損等級爲（ ）
A． 一般損壞房
B． 基本完好房
C． 危險房
D． 嚴重損壞房
答案：D
9． 門窗屬於房屋（ ）
A． 結構的組成部分
B． 裝修的組成部分
C． 設備的組成部分
答案：B
10． 某房地產八八年一月建成，九八年一月欲評估其現值，判定該房地產尚可使用四十年，若殘值率爲0，按直線法確定其成新率爲（ ）
A． 20%
B． 30%
C． 50%
D． 80%
答案：D
二． 多選題
1． 下面（ ）是計入商品住宅價格的費用。
A． 徵地費
B． 建築安裝工程費
C． 住宅小區內的營業性用房建設費用
D． 住宅小區內設施的建設費用
答案：A, B
2． 經濟適用住宅基準價格由（ ）構成
A． 開發成本
B． 稅金
C． 經營用房的建築安裝費
D． 利潤
答案：A, B, D
3． 房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養護情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據，是根據房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度來劃分的。4、商品住宅價格中的利潤是以（ ）爲基數覈定
A． 徵地費及拆遷安置補償費
B． 勘察設計及前期工程費
C． 住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用
D． 住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建築的建設費
E． 住宅建築、安裝工程費
答案：A, B, D, E
4． 在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷所發生的費用包括（ ）
A． 補償安置費
B． 三通一平費
C． 房屋拆遷服務費
D． 房屋拆遷管理費
E． 有關稅費
答案：A, C, D, E
5． 6、房地產直線折舊的折舊基數爲（ ）
A． C
B． C-S
C． 1-R
D． C(1-R)
答案：B, D
6． 收益法中的運營費用不同於會計上的成本費用，如前者不包含（ ）
A． 所得稅
B． 土地攤提費
C． 改擴建費
D． 房屋火災保險費
答案：A, B, C
7． 求取報酬率的方法有（ ）
A． 累加法
B． 市場提取法
C． 投資報酬率排序插入法
D． 實際觀察法
答案：A, B, C
8． 可用於收益法中轉換爲價值的未來收益主要有（ ）
A． 商業利潤
B． 淨運營收益
C． 潛在毛收入
D． 有效毛收入
答案：B, C, D
9． 在收益法中，下列哪一種說法是正確的（ ）
A． 淨收益佔有效毛收入的比率稱爲淨收益率
B． 運營費用佔潛在毛收入的比率稱爲運營費用率
C． 投資回報佔投資回收的比率稱爲報酬率
D． 報酬率與投資風險正相關
答案：A, D
10． 報酬率=（ ）+風險調整值-投資帶來的優惠
A． 無風險報酬率
B． 安全利率
C． 經濟增長率
D． 銀行貸款利率
答案：A, B
