在今天和明天之間，有一段很長的時間;趁你還有精神的時候，學習迅速辦事。應屆畢業生考試網搜索整理了2017房地產估價師理論與方法考前模擬題，希望大家認真對待。
多項選擇題
1、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得着的部分，具體包括( )。
A.有形的實體
B.土地的形狀
C.建築結構
D.立體空間
E.建築物的外觀
2、建築物的所有權可以分爲( )。
A.區分共有
B.區分所有
C.公有
D.獨有
E.共有
3、房地產所有權可分爲單獨所有、共有和建築物區分所有權。共有可分爲( )。
A.按份共有
B.按權共有
C.共同共有
D.共享共有
E.共用共有
4、下列房地產權利的種類中，屬於物權的有( )。
A.所有權
B.建設用地使用權
C.地役權
D.抵押權
E.租賃權
5、下列屬於一宗房地產的位置因素的是( )。
A.方位
B.坐落
C.樓層
D.臨街狀況
E.交通條件
6、房地產由於壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨着時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有( )。【2011年真題】
A.對房地產本身進行投資改良
B.房地產需求增加導致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經濟性
E.建造成本提高
7、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、( )等設施或條件以及場地平整。
A.給水
B.排水
C.電力
D.通信
E.熱力
8、按經營使用方式劃分房地產的類型主要有( )。
A.現房
B.銷售
C.出租
D.自用
E.自營
9、下列是收益性房地產的有( )。
A.農地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發的土地
10、房地產按開發程度來劃分，可以分爲( )。
A.自由的房地產
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.現房
多項選擇題
1、ABCE
解析：房地產實物是指房地產中看得見、摸得着的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建築物的外觀、建築結構、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分爲有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。
2、BDE
解析：房地產所有權有獨有、共有和建造物區分所有權。
3、AC
解析：共有又有按份共有和共同共有。
4、ABCD
解析：
5、ABCD
解析：E是指房地產的方便程度，不屬於位置因素。
6、BD
解析：通脹是保值，建造成本提高，實際上也是通脹因素造成的結果。
7、ABCD
解析：基礎知識：三通一平：路通、水通、電通和場地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場地平整;七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場地平整。
8、BCDE
解析：房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產分爲銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。
9、ABCD
解析：收益性房地產如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等。
10、BCDE
解析：按照房地產的開發程度，可以把房地產分爲下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現房
11.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委託房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是( )。(2007年試題)
A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的'土地使用權出讓金
B.現時該房改房上市交易的正常價格
C.現時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價
答案：B
12.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在( )的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A.委託人
B.估價報告預期使用者
C.管理部門
D.中立
答案：D
解析：房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
13.回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關係是( )。(2005年試題)
A.估價對象狀況爲過去，房地產市場狀況爲現在
B.估價對象狀況爲現在，房地產市場狀況爲現在
C.估價對象狀況爲過去，房地產市場狀況爲過去
D.估價對象狀況爲現在，房地產市場狀況爲過去
答案：C
解析：回顧性房地產估價，估計對象狀況及房地產市場狀況均爲估價時點(過去)時的狀況。
14.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋爲期房的，爲結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則( )。(2004年試題)
A.估價時點爲未來，估價對象爲未來狀況
B.估價時點與房地產狀況均爲現在
C.估價時點爲現在，估價對象爲未來狀況
D.估價時點爲現在，估價對象爲過去狀況
答案：C
解析：根據估價時點原則。
15.如果某房地產現狀價值大於新建房地產的價值減去拆除現有建築物的費用及建造新建築物的費用之後的餘額，則應以( )進行估價。(2003年試題)
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
答案：A
解析：這是最佳最高原則的體現。
16.運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的( )。
A.合法原則B.最高最佳使用原則
C.替代原則
D.公平原則
答案：C
解析：替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
17.某估價機構於2003年6月10日至20日爲某房地產抵債進行了評估，估價時點爲2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點爲( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委託合同之日
D.估價人員與委託人商定的某日
答案：A
解析：要以原估價時點時的狀況爲準，才能檢驗原估價結果是否合理。
18.當現狀房地產的價值小於新建房地產的價值減去拆除現有建築物的費用及建造新建築物的費用之後的餘額時，應以( )進行估價。(2002年試題)
A.保持現狀前提
B.裝修改造前提
C.轉換用途前提
D.重新利用前提
答案：D
解析：這道題大家一定要審清題，當現狀房地產的價值“小於”新建房地產的價值減去拆除現有建築物的費用及建造新建築物的費用之後的餘額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題幹中是“大於”，一字之差題意相反。如果當現狀房地產的價值小於新建房地產的價值減去拆除現有建築物的費用及建造新建築物的費用之後的餘額應考慮重新利用。
19.某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多爲新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途爲商住綜合。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按( )進行評估。
A.工業廠房
B.工業用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案：D
解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。
20.房地產估價的合法原則是針對( )來講的。(2001年試題)
A.估價機構
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
答案：C
解析：合法原則主要是針對估價對象的。
