房地產估價師理論與方法單選測試題

單項選擇題

房地產估價師理論與方法單選測試題

1、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔,若買方付給賣方的金額不變,當賣方應繳納的稅費增加時,該可比實例的正常成交價格會( )。

A.上升

B.下降

C.不變

D.無法確定

【正確答案】:A

正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費

2、在房地產價格中,市場價格是( )。

A.穩定均衡價格

B.不穩定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

【正確答案】:D

【答案解析】:市場價格是短期均衡價格。參見教材P95。

3、市場法的理論依據是房地產價格形成的( )。

A.預期原理

B.市場有效原理

C.替代原理

D.生產費用價值論

【正確答案】:C

【答案解析】:市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。

4、房地產權利的種類中,屬於債權的是( )。

A.地役權

B.土地使用權

C.抵押權

D.租賃權

【正確答案】:D

5、爲評估某房地產2011年9月1日的市場價格,選取的可比實例資料是:交易日期爲2011年3月1日,合同交易價格爲4000元/㎡,約定建築面積爲95㎡,合同約定面積誤差在6%以內不增加付款,實際產權登記面積爲100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日,當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理後的單價爲( )元/㎡。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

【正確答案】:C

【答案解析】:交易日期爲2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡,所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54,參見教材P194。

6、某類房地產2005年-2009年的價格見下表,各年增長量的權重分別爲0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預測該類房地產2010年得價格爲( )元/平方米。

A.8460

B.8500

C.8790

D.8838

【正確答案】:B

【答案解析】:各年增減量分別爲320、330、350、340

平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338

2010年價格=6810+338×5=8500

7、某宗房地產交易的'成交價格爲30萬元人民幣,其中首期支付30%,餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積爲建築面積的10%,套內建築面積爲100㎡,假定折現率爲6%,則該房地產按照建築面積計算的實際單價爲( )元/㎡。

A.2593

B.3298

C.3098

D.2998

【正確答案】:A

【答案解析】:參見教材P184~185。一年後支付的款項要折現到首付時點後,再與首付款相加,才能得出實際價格。

首期支付30%,那麼首期支付的價款就是30×30%=9萬,餘下30×(1-30%)=21萬在年末支付,房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元

建築面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米,選A。

8、在運用移動平均法時,一般應按照房地產價格變化的( )進行移動平均。

A.市場行情

B.週期長度

C.實際時間

D.變動程度

【正確答案】:B

【答案解析】:在運用移動平均法時,一般應按照房地產價格變化的週期長度進行移動平均。參見教材P352。

9、某地區商品住宅價格自1997年至2002年分別爲3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,採用平均發展速度法預測2003年住宅價格爲( ) 元/m2。

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216

【正確答案】:C

【答案解析】:預測2003年的價格爲:V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見教材P351。

10、某建築物建成於1993年10月1日,在該建築物建成5年後補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限爲40年,土地使用權出讓合同未約定不可續期。建築物的經濟壽命爲60年,有效經過年數爲10年,如果要求取建築物在2008年10月的現值,則建築物的剩餘經濟壽命應爲( )年。

A.40

B.45

C.50

D.60

【正確答案】:C

【答案解析】:在估價時點建築物的剩餘經濟壽命爲60-10=50(年)。參見教材P310~311。