問答題
1某企業有一臨街的框架結構的4層倉庫，企業擁有其劃撥土地使用權和房屋所有權，每層建築面積約400m2，現因股份制改造需對該宗地產進行價格評估，但企業要求高估該房地產的價格。如果你作爲一名房地產估價師，受評估機構的派遣負責此項評估工作，請寫出既符合合法原則又能滿足委託方要求的估價技術路線。
答案：在城市規劃允許的情況下，按轉換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設開發法的思路進行評估。具體爲：按有扶梯、有裝修的商場評估4層倉庫轉換用途後的價格;然後扣除因轉換用途需要補交的出讓金，室內的改造、裝修費用和扶梯的購置、安裝、調試費用及其相應的'管理費、利息、稅金、利潤後，得出4層倉庫的現時價格。
2某市對舊城區進行改造，第一階段拆遷涉及萬餘戶居民。爲確保長治久安，落實科學發展觀，體現以人爲本的精神，市政府在詳細計劃周密準備的基礎上，對民意進行了深入調查。同時市政府下達嚴令，禁止各級職能部門藉機“揩油”，如有違犯，一經查出，堅決嚴懲。爲此市政府委託有資質的評估單位，進行了詳盡的拆遷估價。
請問：
1.什麼是城市房屋拆遷估價?
2.拆遷補償估價的對象是什麼?
3.針對不同估價對象應注意哪些問題?
答案：1.城市房屋拆遷估價，是指爲確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估;
答案：2.拆遷補償估價對象爲拆遷範圍內土地、建築物、構築物和依託於其實體上的權益
答案：3.針對不同估價對象應注意以下幾點： (1)依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視爲提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩餘年限所對應的正常市場價格進行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發及其他費用。 (3)已取得所有權的房屋及構築物，估價應從佔有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。 (4)“拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償”，故不在估價範圍之內。“拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償”，估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩餘期限給予估價。 (5)被拆遷房屋的性質和麪積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載爲準;各地對被拆遷房屋的性質和麪積認定有特別規定的，服從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。 對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑑定機構申請鑑定;沒有設立房屋面積鑑定機構的，可以委託具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。 (6)對於一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。
3×年×月×日，甲乙兩家公司因對一宗房地產的交易價格不能協商一致，產生了糾紛，最終對簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的過程中需要了解該宗房地產於×月×日這一時點的價值，價值定義採用公開市場價值標準。
請問：
1.什麼是房地產糾紛估價?
2.房地產糾紛估價分爲哪幾類?分別應由誰以何種方式解決?
3.房地產糾紛估價有什麼特點?
答案：1.房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑑定，提出客觀、公正、合理的意見，爲協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
答案2.房地產糾紛估價可分爲兩大類，一類是針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之爲房地產價格(價值)類糾紛;另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之爲估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，後一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織(如估價專家委員會)出面對估價結果做出鑑定和裁決。
答案：3.與其他目的的房地產價格評估相比，房地產價格(價值)類糾紛估價存在如下三個特點： (1)除爲抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。 (2)價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生前的近期客觀資料。 (3)不能以當前房地產市場實際價格作爲判斷原估價結論是否真實、客觀、合理的標準。
